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Mit Zwischen­finanzierung Eigenkapital­lücken beim Baukredit schließen

Eine Zwischenfinanzierung wird zumeist im Zusammenhang mit einem Hauskauf benötigt. Mit diesem Darlehen werden üblicherweise Eigenkapitallücken bei der Baufinanzierung geschlossen. Ist das für einen Hauskauf erforderliche Eigenkapital zwar faktisch vorhanden, aber nicht rechtzeitig verfügbar, um den Immobilienkauf durchzuführen, kann dieser kurzfristige finanzielle Engpass mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Erfahren Sie hier, was eine Zwischenfinanzierung ausmacht und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Banken gewähren Zwischenfinanzierungen nur unter der Erfüllungen besonderer Voraussetzungen!
  • Zwischenfinanzierungszinsen sind in der Regel höher als normale Baufinanzierungszinsen!
  • Auch eine vorzeitige Kündigung oder Ablösung der Zwischenfinanzierung ist - sofern vereinbart - möglich!

Inhalts­verzeichnis

    Zwischenfinanzierung – eine begriffliche Abgrenzung

    Grundsätzlich handelt es sich bei der Zwischenfinanzierung um ein Finanzierungsinstrument, mit dem kurzfristige Engpässe beim Eigenkapital überbrückt werden sollen. Dementsprechend erhalten Kreditnehmer dieses Darlehen nur so lange, bis das planmäßige Eigenkapital zur Finanzierung eines Hausbaus oder Immobilienkaufs bereitsteht. Mitunter wird die Zwischenfinanzierung auch als Vorfinanzierung oder Vorausdarlehen bezeichnet. Allerdings besteht zwischen beiden ein kleiner, aber feiner Unterschied. So ist die Vorfinanzierung nicht an die spätere Verfügbarkeit von Eigenkapital gebunden. Und angesichts dieser fehlenden Sicherheit gewähren Banken diese Kredite nur unter bestimmten Voraussetzungen und zu sehr teuren Konditionen. Zwischenfinanzierungen wiederum sind an eine künftige Eigenkapitalverfügbarkeit geknüpft und werden häufig von den Banken und Bausparkassen vergeben, die auch die spätere Baufinanzierung stellen.

    Wann ist eine Zwischenfinanzierung erforderlich?

    Wer eine Wohnung oder ein Haus erwerben möchte, bringt normalerweise Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. In einigen Fällen verfügen Bauherren jedoch nur faktisch über dieses Eigenkapital und können zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht darauf zugreifen – wenn beispielsweise das Darlehen aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Aber auch wenn das Vermögen in Wertpapieren angelegt wurde und eine Auszahlung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur unter erheblichen Verlusten möglich wäre, kommt eine Zwischenfinanzierung infrage. Ähnlich verhält es sich, wenn ein neues Haus oder eine neue Wohnung teilweise mit bestehendem Wohneigentum finanziert werden soll. Dies ist zum Beispiel dann erforderlich, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert oder Sie in eine andere Stadt umziehen. Bis die neue Immobilie bezugsfertig ist, müssen Käufer häufig im alten Haus wohnen bleiben. Da dieses nicht vor dem Auszug verkauft werden kann, fehlt das Eigenkapital für die neue Immobilie, das meist deutlich früher benötigt wird. So entsteht dem Kreditnehmer zumindest für die Zeit, in der er der Besitzer von zwei Immobilien ist, eine Eigenkapital-Lücke in der Baufinanzierung.

    Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung

    Damit eine Bank ein Darlehen in Form einer Zwischenfinanzierung gewährt, muss eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein. So muss für den endgültigen Baukredit eine Finanzierungszusage vorliegen und ein Eigenkapitalwert als Sicherheit für das Zwischendarlehen zur Verfügung stehen. In der Regel werden Banken für eine ausreichende Besicherung auf den Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch bestehen. Darüber hinaus führen Kreditinstitute immer auch eine Bonitätsprüfung bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa durch.

    Darlehen mit kurzer Laufzeit – der Zwischenkredit

    Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung wird individuell im Darlehensvertrag geregelt und richtet sich danach, wann das Eigenkapital für die Baufinanzierung bereitsteht. Üblich sind Laufzeiten zwischen einem halben und zwei Jahren. Ist die Zwischenfinanzierung aufgrund eines noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrags erforderlich, fallen die Kreditlaufzeiten deutlich länger aus, mitunter können sie bis zu zehn Jahren betragen. Bei Zwischenfinanzierungen handelt es sich zumeist um endfällige Darlehen. Das bedeutet, dass Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen zahlen müssen. Tilgungszahlungen müssen in dieser Zeit nicht geleistet werden. Vielmehr wird der Kredit mit den Eigenkapitalmitteln getilgt, sobald diese zur Verfügung stehen.

    Zinskonditionen der Zwischenfinanzierung

    Die Zwischenfinanzierungszinsen fallen in der Regel höher aus als die Zinsen für eine herkömmliche Baufinanzierung. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Banken mit solchen Darlehen vergleichsweise hohe Risiken eingehen. Eine etwaige bestehende Immobilie kann häufig nicht als Hauptsicherheit genutzt werden, da hierfür der bisherige Baufinanzierungspartner ein Vorrecht hat und damit im Grundbuch einen höheren Rang einnimmt. Die Schulden, die der Darlehensnehmer im Rahmen der Zwischenfinanzierung macht, würden erst nachrangig bedient, wenn er sich die Baufinanzierung nicht mehr leisten kann. Darüber hinaus ist die Abwicklung eines Zwischenkredits relativ anspruchsvoll. Auch eine Zinsbindung, also eine Festschreibung des Zinssatzes über die Kreditlaufzeit, ist bei einer Zwischenfinanzierung nicht üblich. Vielmehr sind die Zinsen von den gegenwärtigen Entwicklungen auf den Finanzmärkten abhängig und sind kontinuierlichen Schwankungen ausgesetzt. Einen Überblick über die Konditionen eines Zwischenkredits können Sie sich mithilfe eines Zwischenfinanzierungsrechners im Internet verschaffen.

    Vorteile und Nachteile der Zwischenfinanzierung

    Mit einer Zwischenfinanzierung lassen sich Eigenkapitalengpässe unbürokratisch und schnell schließen. Und sie können ganz einfach an den jeweiligen Zeitraum angepasst werden. In Zeiten sinkender Zinsen kann selbst die variable Verzinsung als Vorteil angesehen werden. Vor allem Zwischendarlehen, die flexibel in eine langfristige Baufinanzierung umgewandelt werden können, sind daher ein interessantes Instrument zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen. Angesichts der hohen Kosten sollten Sie jedoch genau abwägen, ob eine Zwischenfinanzierung für Sie die beste Lösung ist. Nicht nur sind die Zinssätze in der Regel höher als bei einem Annuitätendarlehen, auch die Zinslast bleibt über die Laufzeit unverändert hoch. Der Grund: Anders als beim herkömmlichen Baukredit verringern laufende Tilgungsleistungen nicht die verbleibende Kreditsumme, die die Grundlage für die Zinszahlungen darstellt.

    Was ist eine Baufinanzierung?

    Als Baufinanzierung oder auch Immobilienfinanzierung werden Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie bezeichnet. Mit einem solchen Kredit können somit Haus- und Wohnungskäufe, der Neubau eines Einfamilienhauses, der Grundstückskauf, eine Ersteigerung bei Gericht und eine Umschuldung finanziert werden. In der Regel handelt es sich hierbei um ein Annuitätendarlehen, bei dem der Kredit in gleichbleibenden Raten getilgt wird. Die monatlich zu zahlende Annuität setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Zinssatz wird in der Regel über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, die Zinsbindungsfrist.

    Was ist bei einer Baufinanzierung zu beachten?

    Vor dem Abschluss einer Baufinanzierung sollte ein Finanzierungsplan erstellt werden, bei dem die vorhandenen Eigenmittel dem Kaufpreis gegenübergestellt werden. In Höhe der Differenz ist ein Kredit erforderlich. Bei der Kalkulation sollten Sie neben dem reinen Kaufpreis auch die Kauf- bzw. Baunebenkosten berücksichtigen, beispielsweise die Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Zumindest diese Nebenkosten sollten Sie mit eigenen Mitteln abdecken können. Im Idealfall deckt das Eigenkapital zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises ab. Bei der Baufinanzierung sollten Sie auch auf die Höhe der Monatsrate achten. Fürs Wohnen inklusive der Nebenkosten für den Unterhalt der Immobilie sollten höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens einkalkuliert werden. So ist sichergestellt, dass Sie die Kreditraten auch langfristig aufbringen können.

    Höhe der Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

    Grundsätzlich fallen die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung höher aus als für eine herkömmliche Baufinanzierung, da die Banken nicht die gleichen Sicherheiten erhalten und somit ein höheres Ausfallrisiko besteht. Die genaue Höhe der Zwischenfinanzierungszinsen ist von Bank zu Bank verschieden und richtet sich zumeist nach dem allgemeinen Marktzinsniveau. Denn die Zinsen sind entgegen klassischen Baukrediten variabel und werden kontinuierlich an den Marktzins angepasst.

    Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

    Für einen Zwischenkredit schließt der Kreditnehmer mit einem Kreditinstitut seiner Wahl einen Darlehensvertrag über die betreffende Summe ab. In den meisten Fällen handelt es sich bei dieser Bank um das gleiche Institut, das auch die spätere Baufinanzierung bereitstellt. Die Laufzeit der Zwischenfinanzierung wird in Abhängigkeit vom Verfügungszeitpunkt des Eigenkapitals bzw. der Zuteilungsreife des Bausparvertrags gewählt. Der Kreditbetrag der Zwischenfinanzierung wird als Eigenanteil für die eigentliche Baufinanzierung bereitgestellt. Während der Laufzeit müssen Kreditnehmer lediglich die Zinsen auf den Kreditbetrag zahlen, die Tilgung erfolgt im Ganzen am Ende der Kreditlaufzeit. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist bzw. die bislang gebundenen Eigenkapitalmittel bereitstehen, wird das Zwischendarlehen vollständig getilgt.

    Wie funktioniert die vorzeitige Kündigung einer Zwischenfinanzierung?

    Grundsätzlich ist bei einer Zwischenfinanzierung eine vorzeitige Kündigung und Ablösung möglich, wenn dies laut Darlehensvertrag zulässig ist. Viele Bausparkassen verlangen jedoch ausdrücklich, dass der Zwischenkredit mit den Mitteln aus der Zuteilung des Bausparvertrags abgelöst wird. In diesem Fall müssen Sie die Bausparleistung auch dann in Anspruch nehmen, wenn Ihnen andere finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. In einigen Kreditverträgen wird jedoch eine Alternativlösung zugelassen. Demnach müssen Kreditnehmer das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, können den Kredit aber sofort mit zur Verfügung stehendem Eigenkapital ablösen.

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