Sanierungs­pflicht: Hauskauf kann teurer werden als gedacht

Unterwartete Sanierungspflichten nach dem Hauskauf können die gerade bezogene Traumimmobilie schnell in eine Kostenfalle verwandeln, denn binnen zwei Jahren nach Einzug können finanzintensive Zusatzinvestitionen für das Haus anfallen. Viele Besitzer von Bestandsimmobilien sind nämlich dazu verpflichtet, innerhalb der 2-Jahres-Frist energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise eine Dachdämmung durchzuführen.

Inhalts­verzeichnis

    Sanierungspflichten vor Hauskauf überprüfen

    Mögliche gesetzliche Sanierungspflichten zur energiesparenden Ausstattung betreffen nicht nur Hausbauer, sondern auch Hauskäufer. Dass die gesetzlichen Vorgaben zur energieeffizienten Sanierung auch auf sie zutreffen, vergessen jedoch viele Käufer von Altbauten. Diese können sich dann unter Umständen mit plötzlichen finanziellen Belastungen konfrontiert sehen, wenn mit einer Frist von zwei Jahren nach Einzug zum Beispiel der Heizkessel ausgetauscht werden muss, wie es die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) vorsieht. Um finanzielle Schieflagen zu vermeiden, empfiehlt Jens Lührsen vom Bauherren-Schutzbund (BSB), mögliche Sanierungskosten schon bei der Hauskaufplanung mit zu berücksichtigen. Makler und Verkäufer stehen gegenüber Käufern nämlich nicht in der Pflicht, auf eventuell anfallende Sanierungspflichten nach dem Hauskauf hinzuweisen.

    • Sanierungspflichten nach Hauskauf: Kaufpreis kann sinken

      Mögliche energiesparende Sanierungsmaßnahmen vor der Vertragsunterschrift abzuklären, hilft dem Kaufinteressenten aber nicht nur bei der realistischen Kostenplanung. Stellt sich vor der Vertragsunterzeichnung heraus, dass man als Käufer nach Einzug in die Bestandsimmobilie energetisch nachrüsten muss, kann das unter Umständen den Kaufpreis nach unten drücken. Denn eine energetisch schlecht ausgestattete Immobilie verliert laut Lührsen an Wert. Wer den Erwerb einer Bestandsimmobilie plant, sollte folgende drei Sanierungspflichten nach dem Hauskauf als mögliche Kostenstellen in Betracht ziehen:

    • Sanierungspflicht 1 nach Hauskauf: Austausch Heizkessel

      Öl- und Gasheizkessel müssen in vielen Fällen nach einer Laufzeit von 30 Jahren erneuert werden. Nach den EnEV-Vorgaben bedeutet das, dass vor 1985 eingebaute Kessel nicht mehr in Betrieb sein dürfen. Von dieser Regelung seien vor allem Konstanttemperatur-Heizkessel betroffen, weiß Christian Stolte von der Deutschen Energie-Agentur (dena). Von der Pflicht befreit seien hingegen Kesselanlagen in Mehrfamilienhäusern, die auf eine Nennleistung von über 400 Kilowatt kommen, sowie Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad. Wer ein Haus mit sanierungspflichtigem Heizkessel erwirbt, hat derzeit zwei Jahre Zeit, seiner Sanierungspflicht nach dem Hauskauf nachzukommen.

    • Sanierungspflicht 2 nach Hauskauf: Dachdämmung

      Eine den EnEV-Vorgaben entsprechende Dämmung der obersten zugänglichen Geschossdecken über den beheizten Räumen wird fällig, wenn eine Bestandsimmobilie jährlich für vier Monate oder länger auf mehr als 19 Grad beheizt wird. BSB-Experte Lührsen weist diesbezüglich darauf hin, dass alternativ auch die Abdichtung des darüberliegenden Daches vorgenommen werden kann. Wie auch beim Heizkesselaustausch gilt auch für diese Sanierungspflicht nach dem Hauskauf eine 2-Jahres-Frist. Im Ergebnis muss nach der Dämmung ein Wärmedurchgangskoeffizient von nicht mehr als 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin vorliegen.

    • Sanierungspflicht 3 nach Hauskauf: Leitungen

      In Bezug auf die Leitungen einer Bestandsimmobilie bedeutet Dämmpflicht die Dämmung aller zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Armaturen und Formstücke in ungeheizten Räumen. Die gesetzlichen EnEV-Regelungen führen dazu entsprechende Mindestanforderungen. BSB-Mann Lührsen rät Hauskäufern jedoch, zusätzlich auch die Leitungen im Mauerwerk zu dämmen, damit diese nicht korrodieren, wenn sie mit Beton oder Mörtel in Kontakt kommen.

    Sanierungspflichten nach Hauskauf fristgerecht vornehmen

    Ob für Käufer Sanierungspflichten nach dem Hauskauf anfallen oder ob ein Haus bereits den EnEV-Vorgaben entspricht, überprüft üblicherweise das örtliche Bauamt. Für Wärmeleitungen und Heizkessel, so Stolte, sei hingegen der Bezirksschornsteinfeger zuständig. Verstöße gegen die Sanierungspflichten nach dem Hauskauf können mit einem Bußgeld geahndet werden. Ein drohendes Bußgeld ist aber nicht der einzige Grund, weshalb sich die fristgerechte Umsetzung der fälligen Sanierungsmaßnahmen lohnt: Durch energieeffizienzfördernde Modernisierungsarbeiten werde nicht nur der Energieverbrauch des Hauses gesenkt, gleichzeitig steigt auch sein Wert erheblich, erklärt Lührsen.

    Ausnahmen zur Dachdämmpflicht

    In einigen Fällen besteht die Sanierungspflicht zur Dachdämmung jedoch nicht, zum Beispiel dann, wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt ist. Das ist dann gegeben, wenn der Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) bei 0,90 liegt. Bei Erfüllung des Standards im Status quo unterliegen Dach oder oberste Geschossdecke nach Angaben des Bundesbauministeriums also keiner Dämmpflicht. Ziel des Mindestwärmeschutzes ist es, Tauwasser in der Bausubstanz und ein feuchtes Raumklima zu verhindern. Auch Gebäude, bei denen die Sanierungsmaßnahme binnen einer adäquaten Frist als unwirtschaftlich einzustufen ist, sind von der Dämmpflicht befreit. Wie der Nachweis der Unwirtschaftlichkeit durch den Hauskäufer zu erbringen ist, würde in der EnEV allerdings nicht klar geregelt, kritisiert das Ministerium. Helfen kann bei unklarer Sachlage die zuständige Landesbehörde. dena-Fachmann Stolte weist darüber hinaus noch auf denkmalgeschützte Bauten hin, die von der Dämmpflicht ausgenommen sein können. Sind die entsprechenden Sanierungsarbeiten an solchen Gebäuden mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden oder nehmen Erscheinungsbild und Bausubstanz dadurch Schaden, kann diese Sanierungspflicht nach dem Hauskauf entfallen.

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