Nebenkosten­abrechnung – die „Zweite Miete“

Die Nebenkostenabrechnung wird auch Betriebskostenabrechnung genannt und enthält eine Abrechnung über die innerhalb eines Jahres angefallenen Kosten neben den Mietkosten. Zusätzlich zur normalen Kaltmiete zahlt jeder Mieter eines Hauses einen gewissen Nebenkostenabschlag zusätzlich zur monatlichen Miete. Darin sind bei Fernwärmeheizungsanlagen auch die Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten, weshalb man auch von der Warmmiete spricht, wenn die Nebenkosten bereits mit eingerechnet sind. Wenn die Nebenkostenabrechnung dann im Briefkasten liegt, kommt es wenig später nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn oftmals können Verbraucher die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehen – was oftmals nicht unbegründet ist.

Welche Kosten sind tatsächlich Nebenkosten?

Abrechnungen, die Vermieter verschicken, sind nicht selten unrichtig. Eine korrekte Nebenkostenabrechnung sollte eine genaue Angabe zum Abrechnungszeitraum, eine Auflistung der gesamten Nebenkosten, eine Angabe sowie Erklärung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, eine Auflistung der über das Jahr gezahlten Vorauszahlungen sowie eine genaue Berechnung der auf den persönlich genutzten Wohnraum entfallenden Teil enthalten. Aufgeführt werden sollten zum Einen die sogenannten „warmen“ Nebenkosten, also Heiz- und Warmwasserkosten, sofern dies nicht über den selbständigen Bezug von Erdgas erfolgt. Zum Anderen müssen alle berechneten „kalten“ Nebenkosten, also Grundsteuer, Wasserkosten, Abwasser, Straßenreinigung/Müllabfuhr, Fahrstuhl, Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, Wascheinrichtungen und sonstigen Kosten aufgeführt werden, sofern diese im betreffenden Haus eine Rolle spielen und im Mietvertrag aufgeführt sind.

Abrechnung genau prüfen

Bei Nebenkostenabrechnungen sollte der Betrag nicht anstandslos überwiesen werden. Besser ist es, die Nebenkostenabrechnung zunächst einer genauen Prüfung zu unterziehen, denn oft findet man beim genauen Hinschauen auch als Laie Fehler. Dies kann zum Beispiel ein berechneter Betrag für einen Kabelanschluss oder eine Fahrstuhlwartung sein, wenn diese Dinge im Haus nicht vorhanden sind. Bei exorbitant hohen Heizkosten kann sich ein Vergleich mit der letzten Abrechnung lohnen. Bei einem deutlich höheren Betrag ohne eine wesentlich unterschiedliche Verbrauchssituation sollten Sie diesen Punkt infrage stellen. Auch wenn die Nebenkostenabrechnung unübersichtlich oder undurchsichtig ist, sollten Sie vorsichtig sein und den Betrag nicht sofort zahlen. Nach Erhalt der Abrechnung über die Nebenkosten bleiben Ihnen in der Regel 30 Tage Zeit, einen eventuell offenen Betrag zu begleichen. Innerhalb dieses Zeitraums sollten Sie Ihre Abrechnung also prüfen und gegebenenfalls eine neue, nachvollziehbare Abrechnung verlangen und vorerst die Zahlung verweigern. Insgesamt können Sie bis zu zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen geltend machen. Die Zahlungsfrist läuft jedoch nicht weiter, wenn Sie begründeten Widerspruch eingelegt haben, sie beginnt dann erst wieder mit Erhalt einer korrekten Abrechnung der Nebenkosten. Aber auch der Vermieter muss seine Nebenkostenabrechnungen pünktlich versenden. Er hat nach Ende des Berechnungszeitraume zwölf Monate Zeit, seinen Mietern die Anrechnungen zuzusenden. Nach Ablauf dieser Frist darf der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen. Das bedeutet, wenn Sie eine verfristete Zahlungsaufforderung erhalten, müssen Sie diese nicht mehr begleichen. Im Zweifelsfall erhalten Sie bei Unklarheiten bezüglich einer Nebenkostenabrechnung auch Unterstützung bei einem Mieterverein in Ihrer Nähe. Bei höheren Streitwerten kann sich auch eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung durch einen Anwalt lohnen.

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