Kündigung des Mietvertrages: Fristen und Formalitäten beachten

Die Kündigung des Mietvertrages kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter erfolgen. Bei der Kündigung des Mietvertrages wird die Mieterseite bevorzugt behandelt. So haben es Vermieter schwerer, die Kündigung des Mietvertrages zu begründen und durchzusetzen, während der Mieter jedes zeitlich unbefristete Vertragsverhältnis mit einer Frist von maximal drei Monaten kündigen darf.

Das Wichtigste zusammengefasst

  • Die Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen.
  • Bei der Kündigung des Mietvertrages ist die Kündigungsfrist einzuhalten. Diese beträgt in der Regel drei Monate, für Vermieter verlängert sie sich nach fünf Jahren Mietdauer.
  • Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Mieter oder Vermieter nicht mehr länger zumutbar, besteht die Möglichkeit, die Kündigungsfrist im Mietvertrag durch eine fristlose Kündigung zu umgehen.

Inhalts­verzeichnis

    Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter

    Lebst du in einer gemieteten Wohnung oder in einem gemieteten Haus, macht sich womöglich irgendwann der Wunsch nach räumlicher Veränderung bemerkbar. Das kann aus völlig subjektiven Gründen geschehen, aber auch handfeste Ursachen wie Jobwechsel, Nachwuchs oder Trennung haben. Um deine Wohnung zu verlassen und in eine neue umzuziehen, ist die Kündigung des Mietvertrages die notwendige Voraussetzung. Damit die Kündigung fristgerecht eingeht und vom Vermieter akzeptiert wird, gibt es verschiedene Bedingungen, die die Kündigung erfüllen muss. Die wichtigste ist die Kündigungsfrist. Es besteht jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit, einen Mietvertrag ohne Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist vorab zu kündigen. Solche Sonderkündigungsrechte sind jedoch an Bedingungen geknüpft. Und schließlich kann auch der Vermieter selbst den Mietvertrag kündigen. Auch ihm steht die Möglichkeit zur fristgerechten sowie zur Sonderkündigung offen. Sogar die fristlose Kündigung ist möglich – allerdings nur, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen.

    Fristgerechte Kündigung des Mietvertrages

    Typisch ist wohl die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages. Das bedeutet, dass du mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten deine alte Wohnung kündigst. Die Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per Mail oder sogar mündlich ist nicht wirksam. Damit das gewünschte Ende des Mietvertrags tatsächlich akzeptiert wird, muss die Kündigung pünktlich beim Vermieter eingehen. Ist nichts anderes vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des Mietvertrags von drei Monaten. Im Mietvertrag können andere Fristen vereinbart werden, allerdings nur zu Gunsten des Mieters. Eine Frist von einem oder zwei Monaten ist demnach zulässig, eine Verlängerung der gesetzlichen Drei-Monats-Frist jedoch nicht. Die Kündigung muss also rechtzeitig drei Monate vor dem gewünschten Ende der Mietdauer eingehen. Entscheidend ist dabei das Empfangsdatum, also wann die Kündigung beim Vermieter angekommen ist. Hier gilt am Monatsanfang eine Karenzzeit von drei Werktagen.

    Beispiel 1: Die Wohnung soll zum 30. November 2018 gekündigt werden. Die Kündigung muss – bei dreimonatiger Kündigungsfrist – bis zum 31. August 2018 beim Vermieter eingegangen sein. Hinzukommt jedoch die Karenzzeit von drei Werktagen. Der 1. September ist ein Samstag, dieser gilt als Werktag. Der dritte Werktag ist dementsprechend der 4. September, ein Dienstag. Bis zu diesem Tag muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, damit du zum 30. November die Wohnung verlassen kannst.

    Der Samstag gilt zwar innerhalb der drei Werktage Karenzzeit als Werktag, nicht aber, wenn er selbst der dritte Tag ist. Dann verlängert sich die Karenzzeit auf den Montag.

    Beispiel 2: Du kündigst zum 31. Januar 2019. Die fristgerechte Kündigung muss bis zum 31. Oktober 2018 eingegangen sein. Die Karenzzeit von drei Werktagen endet theoretisch am 3. November. Da dieser Tag ein Samstag ist, verlängert sich die Karenzzeit auf den 5. November.

    Damit du den fristgerechten Eingang deiner Kündigung nachweisen kannst, sollte diese per Einschreiben mit Rückschein verschickt werden. Damit bist du auf der sicheren Seite, falls dein Vermieter Probleme macht. Landet deine Kündigung des Mietvertrages aber tatsächlich erst zu spät beim Vermieter, verzögert sich dein Auszug um einen Monat. Hast du eine Garage oder einen Stellplatz separat gemietet, wird hierfür eine eigene Kündigung benötigt. Übrigens: Die Kündigung zum 15. eines Monats ist nicht zulässig.

    Mietvertrag fristlos kündigen

    Als Mieter kannst du deinen Vertrag fristlos kündigen, wenn es dir unzumutbar ist, den Mietvertrag aufrechtzuerhalten. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Mögliche Gründe sind:

    • Die Hinderung des Gebrauchs durch den Vermieter: Du kannst die Wohnung nicht wie vereinbart nutzen.
    • Gesundheitsgefährdung: Beispielsweise durch starken Schimmelbefall
    • Störung des Hausfriedens durch den Vermieter, aber auch massive Beeinträchtigungen durch andere Mieter

    Voraussetzung ist in der Regel eine vorherige Abmahnung, in der die Missstände genau erläutert und deren Aufhebung innerhalb einer angemessenen Frist gefordert werden. Grundsätzlich muss die fristlose Kündigung des Mietvertrages den gleichen formalen Regeln folgen wie die ordentliche Kündigung. Am besten ist es, sich bereits vor der Abmahnung von einem Anwalt oder einem Mieterschutzbund beraten zu lassen. Stellt sich heraus, dass die Kündigung unberechtigt erfolgt ist, kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen.

    Kündigung von Zeitmietverträgen

    Sogenannte Zeitmietverträge dürfen seit 2001 nur noch als qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Diese können nicht gekündigt werden, sondern laufen nach der vereinbarten Zeit von alleine aus. Qualifiziert bedeutet, dass der Vermieter Gründe darlegen muss, wieso er seinen Wohnraum nur befristet zur Verfügung stellt. Mögliche Gründe sind:

    • Eigennutzung der Immobilie nach Ablauf der Frist (zum Beispiel Studienende eines Kindes, Rückkehr aus einem befristeten Auslandseinsatz). Die Eigennutzung gilt auch, wenn die Wohnung einem Familienangehörigen oder einem Haushaltsmitglied zur Verfügung gestellt werden soll.
    • Geplante Renovierungs- oder Abrissarbeiten sind ein Grund für die Befristung, wenn es bereits konkrete Planungen gibt und die Maßnahmen nicht oder nur erschwert durchzuführen sind, wenn die Wohnung vermietet ist. Die bloße Absicht von Renovierungen gilt hingegen nicht als Befristungsgrund.

    Hast du dich für ein solches Vertragsverhältnis entschieden, ist die ordentliche Kündigung des Mietvertrags vor Vertragsende nicht möglich.

    Wie kündige ich den Mietvertrag?

    Damit die Kündigung des Mietvertrages problemlos klappt, sollten gewisse Formalitäten eingehalten werden. Im Internet findest du einige Vorlagen für die Formulierung deines Kündigungswunsches. Grundsätzlich sollte die Kündigung alle relevanten Daten zu dir und deiner Wohnung enthalten. Alle Angaben, die du nicht im Kopf hast, findest du in der Regel auf deinem Mietvertrag. Dort kannst du auch nachsehen, ob du möglicherweise von einer kürzeren Kündigungsfrist profitieren kannst. Folgende Angaben dürfen in der Kündigung des Mietvertrags nicht fehlen:

    • Adresse des zu kündigenden Objekts (mit Angabe der genauen Lage im Haus bei einer Wohnung)
    • Mieter- oder Wohnungsnummer
    • Datum der Vertragsschließung
    • Gewünschter Kündigungstermin
    • Kündigst du fristgerecht, fristlos oder nutzt du ein Sonderkündigungsrecht?
    • Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift aller im Mietvertrag eingetragener Personen

    Diese Punkte kannst du optional aufführen:

    • Bitte um Kündigungsbestätigung
    • Widerruf einer eventuell vorhandenen Einzugsermächtigung

    Sonderkündigungsrecht beim Mietvertrag: Wann gilt es?

    Liegen bestimmte Gründe vor, kannst du deinen Mietvertrag schon vor Ablauf der Kündigungsfrist kündigen. Das bedeutet, dass sich die Frist verkürzt, bis du deine Wohnung verlassen kannst:

    • Erhöht sich die Miete nach einer Modernisierung oder wird dies angekündigt, kannst du deine Kündigung bis zum Ende des Folgemonats geltend machen. Das Mietverhältnis endet zum Ende des Folgemonats.
    • Wird die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben, kannst du mit einer zweimonatigen Frist bis zum Ende des Monats kündigen, der vor dem Eintritt der neuen Miete liegt.
    • Steigt die Miete in einer Sozialwohnung, kannst du diese bis drei Tage nach Eintritt der Erhöhung kündigen. Die Kündigung gilt zum Ende des nächsten Monats.
    • Bei Staffelmietverträgen kannst du zum Ende des vierten Jahres den Mietvertrag kündigen – auch wenn der Vertrag noch länger gilt.
    • Stirbt der Mieter, können Familienangehörige, die nicht im Mietvertrag stehen, diesen kurzfristig kündigen. Die Frist verkürzt sich auf einen Monat nach dem Eintritt des Todes.

    Ein Nachmieter kann die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist übernehmen

    Eine andere Möglichkeit, die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen zu können, ist die Suche nach einem Nachmieter. Einen gesetzlichen Anspruch, dass dieser vom Vermieter akzeptiert, haben die meisten Mieter jedoch nicht. Zunächst solltest du deinen Mietvertrag prüfen, ob dieser eine Nachmieterklausel enthält. In diesem Fall ist es problemlos möglich, nach der Kündigung des Mietvertrages einen Nachmieter zu stellen. Es gibt jedoch Gründe, die das Stellen eines Nachmieters rechtfertigen:

    • Wenn durch Heirat oder Familiengründung die bisherige Wohnung zu klein wird.
    • Berufsbedingte Wohnortwechsel
    • Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim

    Um die Wohnung vorzeitig zu verlassen, solltest du zunächst fristgerecht kündigen. Danach kannst du einen Nachmieter stellen, der die Wohnung bereits vor dem Ende der Kündigungsfrist übernehmen möchte. In diesem Fall kannst du die Wohnung früher verlassen, ohne weiter Miete zahlen zu müssen.

    Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter

    Selbstverständlich sind auch Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Hierbei wird unterschieden zwischen der ordentlichen und der fristlosen Kündigung. Grundsätzlich gelten für Vermieter andere Kündigungsfristen, die sich danach richten, wie lange das Mietverhältnis besteht.

    Mietdauer Kündigungsfrist
    Bis 5 Jahre 3 Monate
    5-8 Jahre 6 Monate
    Länger als 8 Jahre 9 Monate

    Fristlose Kündigung des Mietvertrages

    Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen den Mietvertrag fristlos kündigen. Voraussetzung ist – ähnlich wie bei der fristlosen Kündigung durch den Mieter –, dass es dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist, das Mietverhältnis aufrechtzuhalten. Der klassische Fall ist der Mietrückstand. Besteht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mindestens eine Monatsmiete Rückstand oder schuldet der Mieter über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Doch es gibt auch weitere Gründe, die zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen können, zum Beispiel:

    • Regelmäßige unpünktliche Mietzahlungen
    • Das Objekt wird unsachgemäß genutzt, also etwa ohne Erlaubnis untervermietet oder überbelegt.
    • Der Hausfrieden wird wiederholt gestört.
    • Der Vermieter wird per SMS beleidigt.
    • In der Wohnung, auf dem Balkon oder im Keller wird Cannabis angebaut.
    • Drogenhandel
    • In der Wohnungstür wird ohne Erlaubnis eine Katzenklappe eingebaut.

    Kündigt dir dein Vermieter fristlos, muss dies ebenfalls schriftlich erfolgen. Außerdem muss der Kündigungsgrund angegeben werden. Fehlt die Begründung, kann die Kündigung wegen formeller Mängel abgelehnt werden.

    Fristgerechte Kündigung durch den Vermieter

    Fristgerecht darf der Vermieter den Mietvertrag nur aus zwei Gründen kündigen. Das ist zum einen bei Eigenbedarf und zum anderen bei der sogenannten Verwertungskündigung der Fall. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter oder ein Familienmitglied die Wohnung übernehmen will. Die Eigenbedarfsnutzung muss dem Mieter sinnvoll begründet werden, denn nicht immer sind die Gründe tatsächlich zulässig. Die Verwertungskündigung kann dann ausgesprochen werden, wenn die Vermietung der Wohnung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses entgegensteht. Nicht zulässig ist sie, wenn der Vermieter durch eine Neuvermietung künftig höhere Mieteinnahmen erzielen könnte.

    Kommt es zur Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter – egal ob fristgerecht oder fristlos – empfehlen wir den Gang zum Anwalt oder Mieterschutzbund, um die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu prüfen. Liegen Härtefälle wie eine fortgeschrittene Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit oder hohes Alter vor, kann auch eine berechtigte Kündigung unwirksam werden.

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