Studentenratgeber

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Von der ersten Wohnung über Versicherungen bis zum ersten Job: Mit TopTarif behältst du den Überblick!


Diese 8 Tipps sollten Studenten beim Mietvertrag beachten!

Studenten sehen sich mit dem ersten Mietvertrag, insbesondere wenn es sich um eine WG-Gründung handelt, mit vielen Fragen konfrontiert. Denn bei einer Wohngemeinschaft (WG) trittst Du häufig nicht nur als Mieter, sondern auch als Vermieter auf. Nämlich dann, wenn Du Deine Mitbewohner als Untermieter aufnimmst. Wir haben unserem Mietrecht-Experten Stefan Schmalfeldt vom Mieterverein zu Hamburg (Stefan Schmalfeldt, Leiter der Rechtsabteilung vom Mieterverein zu Hamburg von 1980 r.V.) die wichtigsten Fragen zu diesem Thema gestellt und interessante Antworten erhalten. https://www.mieterverein-hamburg.de/

Inhalts­verzeichnis

    Ist die Kautionsbürgschaft eine Alternative zu der üblichen Mietkaution?

    Beide Formen dienen dem Vermieter als Sicherheitsleistung gegen potenzielle Schäden durch den Mieter. Die Kautionsbürgschaft kann, gegenüber einer Mietkaution, durchaus Vorteile für Studenten bieten. Insbesondere bei einer WG, wo einzelne Mitbewohner spontan wechseln können, ist die Kautionsbürgschaft eine lohnenswerte Alternative zur Mietkaution. Die Sicherheit für die Deckung möglicher Ansprüche erhält der Wohnungseigentümer in gleicher Weise auch über die Kautionsbürgschaft. Tritt ein Schadenfall ein, kann der Vermieter die Kautionssumme rasch und unbürokratisch einfordern.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Grundsätzlich muss nicht automatisch eine Sicherheitsleistung erbracht werden. Meist ist in den Mietverträgen festgelegt, dass zu Mietbeginn eine Mietkaution, die auf drei Nettokaltmieten begrenzt ist, zu leisten ist. Hier besteht die Möglichkeit, diese Mietkaution in drei Raten, beginnend mit dem Mietverhältnis, zu entrichten. Neben einer Barkaution, die jeweils getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters anzulegen ist, erfolgt häufig auch die Verpfändung eines Sparguthabens. Häufig wird bei Studenten, die regelmäßig über keine geregelten Einkünfte verfügen, eine Bankbürgschaft bzw. eine Bürgschaft der Eltern eingefordert. Diese Bürgschaft wird häufig zusätzlich zur Mietkaution gefordert. Dies verstößt jedoch gegen die gesetzliche Obergrenze und stellt eine „Übersicherung“ dar. Mieter können daher nach Abschluss des Mietvertrages die über die drei Monatsmieten hinausgehende Sicherheit zurückzufordern. Eine unzulässige „Übersicherung“ sollte selbstverständlich nicht bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Ansonsten wäre der Abschluss des Mietvertrages gefährdet.

    Die Bank- bzw. Elternbürgschaft ist ebenso wie die Barkaution auf eine Sicherheit in Höhe von drei Nettomieten beschränkt.

    Ein freiwilliges Angebot einer, zur Mietkaution, zusätzlichen Bürgschaft ist zulässig. Hier besteht daher bei Bestehen einer Konkurrenzsituation vor Abschluss des Mietvertrages die Möglichkeit, dem Vermieter einen Anreiz zum Abschluss des Mietvertrages zu liefern.

    Der Vorteil einer Kautionsbürgschaft liegt zunächst darin, dass Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses keine drei Nettomieten als Kaution leisten müssen. Außerdem ist diese gegenüber der Bankbürgschaft kostenlos.

    Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten?

    Oft treten Konflikte zwischen Mieter und Vermieter erst gegen Ende des Mietverhältnisses auf. Nämlich dann, wenn es darum geht, die Kaution zurückgezahlt zu bekommen. Grundsätzlich kann der Vermieter prüfen lassen, ob noch finanzielle Ansprüche gegen den Mieter bestehen.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Der Vermieter muss Mietkaution nicht unmittelbar nach Mietende bzw. bei Rückgabe der Wohnungsschlüssel abrechnen. Er kann zunächst prüfen, ob die Wohnung Mängel aufweist. Um die Kosten für deren Reparatur zu begleichen, kann der Vermieter die Kaution heranziehen. In der Regel gilt: Bestehen Unklarheiten bei der Wohnungsübergabe oder stellt der Vermieter noch Forderungen, ist die Mietkaution spätestens erst nach sechs Monaten abzurechnen. Bei einer reibungslosen Übergabe der Wohnung ist die Mietkaution jedoch spätestens nach zwei bis drei Monaten abzurechnen. Der Vermieter hat allerdings das Recht, einen Teil der Kaution einzubehalten, um eine Nebenkostennachzahlung zu begleichen. Meist orientiert sich dieser Anteil an den Vorjahresabrechnungen. Steigen Heiz- und Betriebskosten, kann der Vermieter entsprechend mehr einbehalten.

    Bei einem Vermieterwechsel während der Laufzeit des Mietvertrages ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der neue Vermieter verpflichtet, die Kaution abzurechnen. Sollte dieser von dem Voreigentümer die Kaution nicht erhalten haben bzw. beispielsweise aufgrund einer Insolvenz nichts zu holen sein, können die Mieter sich auch an den vorherigen Vermieter wenden, da dieser ebenso noch für die Rückzahlung der Mietkaution haftet.

    Ein „Abwohnen“ der Mietkaution mit den letzten drei Mietzahlungen ist nicht möglich. Die Mietkaution ist erst fällig nach Beendigung des Mietverhältnisses, sodass eine vorherige Aufrechnung mit laufenden Mietzahlungen unzulässig ist.

    Gemeinsamer Mietvertrag: Was müssen Studenten beachten?

    Bei der Gründung einer WG hast Du mehrere Möglichkeiten, um rechtliche Aspekte im Mietvertrag zu regeln. Eine davon ist der gemeinsame Mietvertrag, bei dem mehrere oder alle Mieter namentlich genannt werden. Dabei haften alle Mieter der Wohnung gesamtschuldnerisch für die Pflichten, die im Mietvertrag geregelt werden. Doch was müsst ihr beachten, wenn ein Mieter aus dem gemeinsamen Mietvertrag ausscheidet?

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Regelmäßig bestehen die Vermieter auf einen Vertragsschluss mit sämtlichen Bewohnern. Dies hat für sie den Vorteil, dass alle genannten Mieter den Mietzins in voller Höhe schulden. Der Vermieter kann zudem selbst entscheiden, welchen der Mieter er für offene Zahlungen beanspruchen kann. Das betrifft neben den Miet- auch Nebenkostennachzahlungen und aufgelaufene Mietrückstände.

    Bei einer Wohngemeinschaft wechseln die Mieter auf Grund der unterschiedlichen Studiendauer recht häufig. Dient die Wohnung als WG und weiß der Vermieter das vor Vertragsabschluss, ist der Wechsel einzelner WG-Mitglieder ohne weiteres möglich. Eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters ist nicht erforderlich. Er kann dem Wechsel allerdings widersprechen, wenn ein wichtiger Grund dagegenspricht. Die fehlende Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters ist beispielsweise ein wichtiger Grund (LG Berlin, AZ: 65 S 314/315)

    Wo kann ich meinen Mietvertrag am besten prüfen lassen?

    Wenn Du gemeinsam mit anderen Studenten einen Mietvertrag abschließen möchtest, empfiehlt es sich, die darin festgelegten Rechten und Pflichten genau unter die Lupe nehmen. Oft verbergen sich darin unangenehme Fallen für Dich als Mieter.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Mietverträge können eine Vielzahl von rechtlichen „Haken“ enthalten, die für die Mieter nachteilig sind. Eine ausführliche Rechtsberatung beim Deutschen Mieterbund kann helfen. Die ca. 320 Mietervereine sind in 15 Landesverbänden organisiert. Neben der persönlichen Rechtsberatung gibt es eine telefonische Rechtsauskunft für kürzere Anfragen. Die Mitgliedschaft in einem örtlichen Mieterverein beträgt jeweils ca. 50 € bis 90 € im Jahr. Häufig ist in diesem Betrag auch eine Rechtsschutz-Versicherung für gerichtliche Auseinandersetzungen enthalten. Der nächstgelegene DMB-Mieterverein ist beispielsweise unter www.mieterbund.de bzw. über einen der jeweiligen Landesverbände zu erfragen.

    Unter www.mieterbund24.de finden Mieter eine Online-Beratung, die 25 € kostet und bei der eine einmalige Nachfrage sogar kostenlos ist. Über die Telefon-Hotline 0900/1200012 können Nicht-Mitglieder des Mieterbundes eine Kurzauskunft erhalten. Die Kosten belaufen sich auch 2 € in der ersten Minute. Ab der Zweiten wird sekundengenau abgerechnet.

    Kann der Vermieter mir eine Untervermietung eines Zimmers bzw. meiner Wohnung untersagen?

    In der Regel stellt es kein Problem dar, die Wohnung zur Untermiete anzubieten. Zumal Wohnungseigentümer Dir dieses Recht nicht verweigern dürfen, wenn beispielsweise ein beruflicher Auslandsaufenthalt ansteht oder ein Mitbewohner auszieht. Unnötigen Konflikten gehst Du im Vorfeld aus dem Wege, wenn Du das zum Beispiel bei einer WG-Gründung bereits bei Mietbeginn vertraglich mit dem Vermieter festgelegt. Der Mieter darf unter normalen Umständen seine Wohnung untervermieten.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Grundsätzlich hat der Mieter den Anspruch, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, solange nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. Hierbei ist kein dringendes Interesse erforderlich. Vielmehr sollen einleuchtende und wirtschaftliche bzw. persönliche Gründe genügen. Zieht ein Mieter im Laufe des Mietverhältnisses aus, besteht der berechtigte Anspruch für eine Untermieterlaubnis. Zumal in der Wohnung weiterhin die vertraglich geregelte Anzahl der Mieter wohnt und eine übermäßige Abnutzung ausgeschlossen ist. Hier besteht das berechtigte wirtschaftliche Interesse des Mieters, die Mietzahlung durch erzielte Untermieteinnahmen sicherzustellen.

    Kein grundsätzlicher Anspruch auf eine Untermieterlaubnis besteht, wenn dem Untermieter die Wohnung vollständig überlassen werden soll. Nur wer zum Beispiel ein oder zwei Auslandssemester nimmt, der kann seine Wohnung für diesen begrenzten Zeitraum untervermieten. In solchen Fällen besteht ein grundsätzlicher Anspruch, denn der Wohnungsmieter möchte nach geplanter Rückkehr die Wohnung weiterhin nutzen. Gleiches gilt auch bei einer begrenzt geplanten Untervermietung eines WG-Zimmers. Dem Vermieter sollte man dabei dokumentieren, dass der Lebensmittelpunkt weiterhin die Wohnung bleibt, trotz der studien- bzw. berufsbedingten Abwesenheit.

    Vermieter dürfen im Gegenzug verlangen, im Vorfeld zu erfahren, an welche Person die Untervermietung erfolgen soll. Nur wenn nach Ansicht des Vermieters Gründe gegen die Untervermietung sprechen, kann er widersprechen. Diese werden häufig nicht vorliegen, zumal der Vermieter hierzu konkret vortragen müsste. Eine etwaige fehlende Solvenz des Untermieters spielt allerdings keine Rolle. Denn der Hauptmieter ist gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die Miete zu zahlen.

    Welche Frist muss der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung einhalten?

    Der Vermieter muss laut § 556 BGB festgelegte Fristen bezüglich der Nebenkostenabrechnung einhalten, andernfalls können keine Nachforderungen mehr erhoben werden. Dieses Gesetz regelt nicht nur die Abrechnungsfrist, also den Termin für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, sondern auch den Abrechnungszeitraum, also die maximale Dauer der Abrechnungsperiode. Der Abrechnungszeitraum darf maximal zwölf Monate umfassen. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens mit Ablauf des 12. Monats bei Dir eingehen.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung sind jeweils auf Basis einer Ganzjahresabrechnung zu berechnen. Die (kalten) Betriebskosten werden hierbei regelmäßig für den Zeitraum 01.01. bis 31.12. eines Jahres abgerechnet. Die Heizkosten können hiervon abweichend beispielsweise für einen Zeitraum 01.05. bis 30.04. des Folgejahres abgerechnet werden. Die Abrechnungen sind spätestens bis zum Ablauf des Folgejahres vorzulegen. Sollte das nicht passieren, hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, entsprechende Nachforderungen zu erheben. Nur wenn der Vermieter selbst nicht absehen konnte, dass nach Ablauf der Frist ihm gegenüber noch Forderungen erhoben werden (beispielsweise Grundsteuernachforderungen), kann er diese noch nach Ablauf der Jahresfrist erheben.

    Die Mieter hat eine sogenannte „Einwendungsfrist“. Damit kann er Einspruch gegenüber der Heiz- und Betriebskostenabrechnung binnen einer Jahresfrist erheben. Der Widerspruch muss spätestens ein Jahr nach Eingang der Abrechnung beim Vermieter eingehen. So können zum Beispiel Betriebskostenabrechnungen nicht mehr beanstandet werden, die nicht umlagefähige Betriebskostenpositionen bzw. die unter Umständen auch rechnerische Fehler enthalten. Darauf sollten vor allem Studenten achten, die aufgrund ihrer Einkunftssituation auf Transferleistungen (beispielsweise durch Eltern) angewiesen sind.

    Welche Auskunftsansprüche bestehen im Rahmen einer vor Abschluss des Mietvertrages erbetenen "Selbstauskunft"?

    Eine vom Vermieter verlangte Selbstauskunft gibt ihm Sicherheiten darüber, wer in die Wohnung einzieht. Viele private Vermieter, Immobilienmakler und Wohnungsgesellschaften wünschen sich so eine Mieterselbstauskunft. Jedoch gibt es keinen gesetzlichen Anspruch darauf. Fragen, die die Selbstauskunft betreffen, musst du also nicht zwingend beantworten.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Wohnungssuchende sind nicht verpflichtet, dem Vermieter eine sog. „Selbstauskunft“ zu erteilen. Als Mietinteressent in angespannten Wohnungsmärkten (Großstädte/Universitätsstädte) könnte man zum Beispiel die Wohnung nicht erhalten. Deshalb ist zu klären, welche Antworten wahrheitsgetreu abzugeben sind bzw. bei welchen Fragen auch „geschummelt“ werden darf, ohne nach Abschluss des Mietvertrages befürchten zu müssen, die Wohnung zu verlieren.

    Alle Fragen, an denen der Vermieter ein erkennbar berechtigt wirtschaftliches Interesse hat, sind zulässig. Einkommensverhältnisse dürfen konkret nachgefragt werden und sollten durch Vorlage entsprechender Einkommensbelege nachgewiesen werden. Stellen die Überweisungen der Eltern (im Rahmen des Unterhalts) die Mietzahlungen sicher, können Studenten diese Belege vorlegen. Auch entsprechende Auskünfte aus Minijobs sollten Studierende angeben und entsprechende Belege vorlegen. Wie viele Personen in die Wohnung einziehen, muss auch wahrheitsgemäß beantwortet werden. Lediglich bei sehr persönlichen Fragen können Wohnungssuchende etwas „flunkern“. Fragen zur Schwangerschaft, einem zukünftigen Kinderwunsch oder zum Rauchverhalten verlangen keine Antworten. Im Zweifel können Studenten so antworten, wie es der Vermieter von ihnen erwarten würde.

    Ist ein Zeitmietvertrag bzw. ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag zulässig?

    Für Dich besteht die Option, einen Mietvertrag zu unterschreiben, allerdings ist dieser zeitlich begrenzt? Hierbei handelt es sich um einen Zeitmietvertrag. Vermieter nutzen diese Form, um die Kosten durch Neuvermietungen gering zu halten. Dabei liegen die notwendigen Voraussetzungen oftmals nicht vor und die entsprechende Klausel erweist sich als ungültig bzw. unwirksam.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Unbefristete Mietverträge sind vom Mieter jeweils mit einer dreimonatigen Frist kündbar. Häufig werden Mietverträge jedoch auf beispielsweise ein oder zwei Jahre mit einem konkreten Beendigungszeitpunkt befristet. Eine entsprechende Regelung ist jedoch nur wirksam, wenn es sich um einen sog. „qualifizierten Zeitmietvertrag“ handelt. Dieser setzt voraus, dass der Vermieter einen Grund für die Befristung im Mietvertrag nennt. Ein Grund kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter vorzeitig für eine bestimmte Person im Mietvertrag Eigenbedarf geltend machen möchte.

    Häufig versuchen Vermieter hohe Kosten durch die Neuvermietung zu vermeiden, indem sie einen mehrjährigen Kündigungsausschluss vereinbaren (bis zu vier Jahre möglich).Bei Mietverträgen mit Studenten ist das laut dem Urteil (BGH-Urteil: VIII ZR 307/ 08) grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt nur, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass der bzw. die Vertragspartner studieren.

    Bonus: Besonderheiten bei Studentenwohnheimen

    Mit einem Platz im Studentenwohnheim hast Du die Möglichkeit, dich zum Studienstart in einer neuen Stadt zu orientieren. Bewerbe Dich aber früh um die begehrten Plätze! Für Studentenwohnheime solltest Du jedoch die spezielle Form des Mietverhältnisses berücksichtigen.

    MIETRECHT-EXPERTE STEFAN SCHMALFELDT:

    Besonderheiten bei Mietverträgen bestehen für Studentenwohnheime. Diesen bieten grundsätzlich die Möglichkeit eines Zeitmietvertrages. Hier können zukünftige Studenten beispielsweise eine Festlaufzeit für beispielsweise vier Semester vereinbaren. Eine ausdrückliche Begründung für die Festlaufzeit wäre nicht erforderlich.

    Mögliche Mieterhöhungen orientieren sich nicht am Mietspiegel, sondern auf bestimmte Regelungen im Mietvertrag. Zulässig ist hier zum Beispiel eine „Änderungskündigung“: eine Kündigung mit dem gleichzeitigen Angebot, den Vertrag mit einer entsprechend höherer Miete fortzusetzen.

    Auch wenn kein Zeitmietvertrag vorliegt, kann die Wohnheimvermietung ohne besonderen Kündigungsgrund den Vertrag kündigen. Nur Studenten mit einer längeren Laufzeit des Mietvertrages sind davor mehr oder weniger geschützt. Zudem gibt es bei diesen Einrichtungen eine Sonderregelung bezüglich der Kaution. Eine gesetzliche Pflicht, hierfür Zinsen zu zahlen, existiert nicht. Für solche Fälle müsste eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung vorliegen.

    Kunden-Bewertungen

    • 5 / 5
      Darstellungen sehr übersichtlich. Wechsel hat ganz leicht funktioniert. Jederzeit gerne wieder.
    • 2 / 5
      der anbieter hat sich auch an tag 4 noch nicht gemeldet
    • 5 / 5
      sehr übersichtlich; der Wechsel klappte sehr schnell
    • 4 / 5
      Prompte und schnelle Barbeitung

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