Steigende Grunderwerbssteuer 2011 ? Hypothekenzinsen auf Tiefststand: Wie günstig Verbraucher derzeit noch bauen können

Berlin, 13. September 2010 - Endlich in den eigenen vier Wänden wohnen - das wünschen sich laut einer bevölkerungsrepräsentativen Umfrage der Interhyp AG 96 Prozent der deutschen Mieter. Wunsch und Realität klaffen hier aber weit auseinander, denn die Eigenheimquote in Deutschland beträgt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gerade mal 43 Prozent: Lediglich 16,9 Millionen Privathaushalte verfügen über selbst genutztes Wohneigentum.

Ab 2011 wird der Traum vom Eigenheim für viele noch unerschwinglicher, denn zahlreiche Bundesländer, darunter Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Bremen und Niedersachsen, wollen die Grunderwerbssteuer von derzeit 3,5 Prozent auf 4,5 oder gar 5 Prozent erhöhen. Gleichzeitig war der Zeitpunkt zum Immobilienkauf aber kaum jemals günstiger als jetzt. Weltweite Finanzkrise, Euro-Misere und die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken drücken die Hypothekenzinsen in den Keller. Immobilienkäufer sollten den Zeitpunkt nutzen und sich rechtzeitig vor der Steuererhöhung über Kosten und Möglichkeiten informieren.

"Bei einer Festschreibungsfrist von 10 Jahren liegt der Bestsatz der ING-DiBa beispielsweise derzeit bei 3,04 Prozent effektiv, bei einer Festschreibung von 5 Jahren sogar bei 2,43 Prozent", erklärt Finanzierungexperte Ingo Bohg vom unabhängigen Verbraucherportal toptarif.de www.toptarif.de. "Für den Kauf einer Immobilie ist der Zeitpunkt sehr günstig: Einerseits sind die Zinsen so niedrig wie lange nicht mehr, andererseits ist der Kauf einer Immobilie in Deutschland eine sichere Anlage." So sind die Preise für selbst genutztes Wohneigentum nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal 2010 um 1,1 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen und befinden sich weiter im Aufwärtstrend.

"Auch im Anbetracht der im nächsten Jahr vielerorts steigenden Grunderwerbssteuer sollten Immobilienkäufer genau kalkulieren, aber keine voreiligen Entscheidungen treffen", so Bohg. "Baufinanzierungsangebote unterscheiden sich stark je nach Objekt, Umfang und persönlicher Situation. Daher ist es finanziell von Vorteil, alle verfügbaren Möglichkeiten genau zu vergleichen." Denn der "kleine" Unterschied kann sich in einigen Jahren auf Tausende hochsummieren. So macht bei einer Laufzeit von 12 Jahren schon ein Zinsunterschied von 1 Prozent einen 150.000 Euro Kredit um 18.000 Euro teurer.

Aber worauf sollten Immobilienkäufer bei der Finanzierung achten, um den Einzug in die eigene Immobilie unbeschwert genießen zu können?

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszinssatz berücksichtigt neben dem Nominalzins alle zusätzlichen Kosten, wie die Bearbeitungsgebühren und eventuell andere anfallende Gebühren, wenn diese von der Bank vorgeschrieben werden.

Anfängliche Tilgung

Baufinanzierungen sind in der Regel Annuitätendarlehen, die durch gleichbleibende monatliche Ratenzahlungen getilgt werden. Dabei wird eine anfängliche Tilgung festgelegt: Je niedriger diese ist, desto länger dauert die Rückzahlung des Kredites. Da die Restschuld kontinuierlich geringer wird, sinken auch die Zinsen innerhalb der immer gleich bleibenden monatlichen Rate. Dadurch steigt der Anteil der Tilgung an der Rate. Hat man eine niedrige anfängliche Tilgung von beispielsweise 1 Prozent gewählt, sinkt der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate nur sehr langsam. Wählt man eine anfängliche Tilgung von 1 Prozent bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro, so zahlt man bei einem Festzins von 6 Prozent 32 Jahre lang den Kredit ab. Entscheidet man sich für eine Tilgung von 2 Prozent, ist das Darlehen schon in 23 Jahren abbezahlt.

Sondertilgung

Neben der monatlichen Ratenzahlung kann der Kreditnehmer eine zusätzliche Tilgung vereinbaren, um schneller schuldenfrei zu werden. Die meisten Kreditinstitute bieten eine Sondertilgungsoption zu einem bestimmten jährlichen Termin an. In vielen Fällen wird für diese Zusatzleistung eine Gebühr fällig, mittlerweile gibt es aber auch zahlreiche Kreditgeber, die eine Sondertilgung bis zu einer bestimmten Höhe ohne Zusatzkosten erlauben. In der Regel kann eine Sondertilgung bis 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme vereinbart werden.

Zinsbindung

Bei einer Zinsbindung wird für einen bestimmten Zeitraum ein Festzins für das Darlehen festgeschrieben. Bei der Baufinanzierung sind Sollzinsbindungen von 5, 10, 15 oder mehr Jahren üblich. Für eine optimale Planungssicherheit müsste die Sollzinsbindung während der gesamten Laufzeit eines Kredites gelten. Hierzu sollten jedoch die genauen Kosten kalkuliert werden, denn die Festschreibung verteuert in der Regel den Kredit. Läuft wiederum die Sollzinsbindung nach einigen Jahren ab, ist in der Regel eine Restschuld vorhanden, die über eine Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Gerade in einer Niedrigzinsphase sollten sich Immobilienkäufer daher die heute günstigen Zinsen für so lange wie möglich sichern.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine gute Möglichkeit für eine günstige Anschlussfinanzierung. So können sich Kreditnehmer, deren Zinsbindungsfrist demnächst ausläuft, jetzt schon die heute günstigen Zinsen sichern. Ein Forward-Darlehen kann in der Regel maximal 36 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist des bestehenden Kredits mit einer Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren abgeschlossen werden.

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fallen die monatlichen Belastungen aus. Auch senkt vorhandenes Kapital das Risiko für die Bank und ermöglicht unter Umständen eine günstigere Finanzierung. Dennoch sind auch 100-Prozent-Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Immobilienkäufer sollten jedoch mindestens in der Lage sein, die durch den Kauf der Immobilie entstehenden Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notar-Kosten und Maklercourtage aus Eigenmitteln zu decken. Diese machen in der Regel 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

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