Hypothek

Hypotheken dienen der Sicherung einer Forderung und gehören zu den Grundpfandrechten. Der Kreditnehmer gibt dabei die Rechte an einer Immobilie ab, um als Gegenleistung beispielsweise ein Darlehen zu erhalten.

Inhalts­verzeichnis

    Kredite durch Hypothek sichern

    Anstelle eines Darlehens kann eine Hypothek jedoch auch für Verpflichtungen aus Verträgen oder Schadensersatzansprüche aufgenommen werden. Im Bankwesen ist die Hypothek eine Form der Kreditsicherung. Dabei hängt die Höhe der Hypothek von dem Wert der Immobilie ab und der Kredit wird in der Regel unterhalb der Höhe der Hypothek gewährt. Sollten auf eine Immobilie mehrere Hypotheken aufgenommen worden sein, besteht unter diesen eine feste Reihenfolge, in der sie im Falle einer Vollstreckung genutzt werden.

    Bei Zahlungsunfähigkeit erfolgt Zwangsvollstreckung

    Eine Hypothek entsteht durch die Einigung zwischen Eigentümer und Inhaber der persönlichen Forderung. Darüber erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch. Hypothek und Forderung sind streng akzessorisch, das heißt, sie sind fest miteinander verbunden und voneinander abhängig. Bei Abtretung einer gesicherten Forderung – zum Beispiel in Form von einem Forderungsverkauf oder einer Umschuldung – erfolgt auch eine Übertragung der Hypothek auf den neuen Inhaber der Forderung. Dies wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Wenn die mit der Hypothek besicherte Forderung fällig wird und der Schuldner diese nicht begleichen kann, kann der Gläubiger nach § 1147 BGB eine Zwangsvollstreckung erlassen und den Erlös für die Begleichung der Forderungen nutzen. Welche Forderungen dies genau sind, geht aus der vereinbarten Zweckbestimmungserklärung hervor. Die Zwangsvollstreckung kann jedoch verhindert werden, indem der Schuldner die Forderung des Gläubigers bedient.

    Entstehen einer Eigentümergrundschuld bei Hypotheken

    Wenn der Eigentümer einen Teil der Forderung tilgt, besteht die Hypothek nur noch über den Betrag der restlichen Forderung. Über den bereits gezahlten Teil der Forderung erhält der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld. Wenn ein Schuldner eine Forderung, die mit einer Hypothek zusammenhängt, vollständig getilgt hat, bleibt die Hypothek dennoch im Grundbuch eingetragen. Der Immobilieneigentümer kann jedoch über einen Notar beim Grundbuchamt seine verdeckte Eigentümergrundschuld in eine offene Eigentümergrundschuld umwandeln, wenn eine löschungsfähige Quittung erteilt wird, in der die Bank die Tilgung der Forderung bestätigt.

    Hypothek weicht der Grundschuld

    In der Praxis wird die Hypothek nach und nach von der Grundschuld verdrängt, schätzungsweise sind nur noch 20 Prozent aller Grundpfandrechte Hypotheken. Im Gegensatz zur Hypothek sind im Falle der Grundschuld Forderung und Immobilie nicht akzessorisch miteinander verbunden. Das heißt, dass die Grundschuld auch alleinstehend übertragen oder genutzt werden kann und außerdem selbst nach der Bestellung noch für andere Forderungen als Sicherheit verwendet werden. Aus diesem Grund wird die Grundschuld meist einer Hypothek vorgezogen.

    Was ist eine Festzinshypothek?

    Eine Festzinshypothek ist ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung mit einem über einen längeren Zeitraum unveränderlichen Zinssatz. Für den Darlehensnehmer besteht für diesen Zeitraum eine Zinsbindung. Läuft sie aus, muss er sich um eine Prolongation, also eine Verlängerung, beziehungsweise eine Anschlussfinanzierung kümmern.

    Festzinshypothek: Fixierter Zins über einen festgelegten Zeitraum

    Das Gegenteil der Festzinshypothek ist eine Immobilienfinanzierung mit variabler Verzinsung. Bei dieser Finanzierungsart – auch Gleitzinshypothek genannt – kann das Kreditinstitut den Zinssatz jederzeit den ständigen Veränderungen auf dem Kapitalmarkt anpassen. Festzinshypotheken sind sowohl für Privatpersonen und Gewerbetreibende als auch für Unternehmen geeignet, um sich bei der Immobilienfinanzierung gegen Zinsschwankungen abzusichern. Eine vorzeitige Kündigung der Festzinshypothek ist gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

    Planungssicherheit durch Festzinshypothek

    Mit einer Festzinshypothek hat der Bauherr dank der festen monatlichen Zahlungen den großen Vorteil der langfristigen Planungssicherheit. Der Zins ist während der Zinsbindung unveränderlich und unterliegt nicht den ständigen Schwankungen des Kapitalmarktes. Besonders empfohlen wird daher eine sehr lange Laufzeit, wenn der Zinssatz zum Abschluss der Hypothek niedrig ist. Bauherren sollten sich auch dann für eine Festzinshypothek entscheiden, wenn in der Folgezeit eine Anhebung der Zinsen zu erwarten ist.

    Wenn Zinsen sinken wird abgeraten

    Ist allerdings mit einer Senkung der Zinsen zu rechnen, wird von einer Festzinshypothek abgeraten: Zinsen für Immobilienkredite und Verbraucherdarlehen richten sich nach dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Das bedeutet, dass Kreditinstitute sich zu diesem Zinssatz Geld bei der EZB leihen. Sie geben mit zeitlicher Verzögerung Zinsersparnisse an die Kunden weiter. Ist eine Leitzinssenkung zu erwarten, sollte daher eine kürzere Laufzeit in Betracht gezogen werden. Ist der Vertrag der Festzinshypothek abgelaufen, kann sich der Bauherr nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen.

    Kunden-Bewertungen

    • 5 / 5
      sehr übersichtlich; der Wechsel klappte sehr schnell
    • 4 / 5
      Prompte und schnelle Barbeitung
    • 5 / 5
      Also für mich war sehr schnell und nicht kompliziert das kominikation mit dem Anbieter, deswegen bis jetzt bin ich sehr zufrieden vielen dank .
    • 4 / 5
      Gute Übersicht über verfügbare Tarife\nEinfache Abwicklung und Wechsel zu anderen Anbietern

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