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Eigenkapital – das Fundament einer soliden Immobilien­finanzierung

Der Anker einer jeden Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Je mehr eigene Mittel Bauherren und Immobilienkäufer in die Finanzierung einbringen, desto geringer fällt die erforderliche Kreditsumme und damit die monatliche Belastung aus. Vielfach profitieren Kreditnehmer auch von günstigeren Zinsen. Welcher Eigenkapitalanteil sinnvoll ist, was alles zum Eigenkapital gezählt wird und ob eine Finanzierung ausschließlich über Fremdkapital möglich ist, erfahren Sie im Folgenden.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Wer Eigenkapital in die Finanzierung einbringt, profitiert von geringeren Raten, günstigeren Zinsen und einer kürzeren Laufzeit.
  • Empfohlen wird ein Eigenkapital-Anteil von 20 bis 30 Prozent.
  • Unter gewissen Voraussetzungen gewähren Banken ebenfalls eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Inhalts­verzeichnis

    Warum Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

    Wird der Hausbau oder -kauf nicht ausschließlich über Fremdkapital finanziert, sondern Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht, profitieren Bauherren und Immobilienkäufer von zahlreichen Vorteilen.

    • Baufinanzierung mit Eigenkapital ist günstiger

      Ist Eigenkapital vorhanden, verringert sich die Kreditsumme und damit das Zahlungsausfallrisiko für die kreditgebende Bank. Dieses Risiko berücksichtigen Banken in den Konditionen und gewähren aus diesem Grund für eine Baufinanzierung mit Eigenkapital häufig günstigere Zinsen. Ohne eigene Mittel können Zinskosten zwei- bis dreimal so hoch ausfallen.

    • Eigenkapital verkürzt die Kreditlaufzeit

      Wird durch einen gewissen Eigenkapital-Anteil ein günstiger Zins gewährt, können Sie von Anfang an eine höhere Tilgung vereinbaren. In der Folge wird die Kreditsumme schneller zurückgezahlt und die Laufzeit fällt deutlich geringer aus. Dementsprechend tragen Sie auch das Finanzierungsrisiko nicht so lange wie ohne Eigenkapital.

    • Geringeres Finanzierungsrisiko dank Eigenkapital

      Eine Baufinanzierung ist immer mit einem gewissen Finanzierungsrisiko behaftet. Sollten Sie aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Ähnlichem zahlungsunfähig werden, kann die Bank eine Zwangsveräußerung der Immobilie veranlassen. Im schlechtesten Fall bleiben Sie auf einem Teil der Schulden sitzen. Je kürzer jedoch die Laufzeit dank Eigenkapital und damit das Finanzierungsrisiko ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit ohne Schulden aus der Baufinanzierung herauskommen.

    • Eigenkapital begünstigt die Kreditzusage

      Bringen Sie eigene Mittel in die Baufinanzierung ein, erhöht sich die Chance einer Kreditzusage. Denn seit März 2016 sind Kreditinstitute laut der Wohnimmobilienkreditlinie verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen der Kreditnehmer stärker als Entscheidungsgrundlage für die Kreditzusage zu berücksichtigen.

    Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

    Grundsätzlich gilt: Je mehr eigenes Kapital Bauherren und Immobilienkäufer in die Baufinanzierung einbringen, desto besser. Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des gesamten Kreditbetrags durch eigenes Kapital abzudecken.

    • Eigenkapital sollte die Kaufnebenkosten decken

      In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, auch mit wenig Eigenkapital einen Immobilienkauf oder den Hausbau zu finanzieren. Konnten Verbraucher noch keine Rücklagen ansparen, sind die Zinsen und damit das Baugeld aktuell aber besonders günstig, empfiehlt sich dennoch ein Kauf. Denn der Aufbau von ausreichend Eigenkapital kann einige Jahre in Anspruch nehmen. Das Zinsniveau kann in dieser Zeit allerdings wieder deutlich steigen. Wer einen direkten Kauf mit wenig Eigenkapital erwägt, sollte jedoch zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können. Hierzu zählen unter anderem die Makler- und Notarkosten, Steuern und die Gebühren für die Grundbucheintragung. In der Regel sollten hierfür etwa zehn Prozent der Kaufsumme an Eigenkapital eingeplant werden.

    • Baufinanzierung ohne Eigenkapital

      Lange Zeit galt, dass ohne Eigenkapital ein Immobilienkauf nicht realisiert werden kann. Angesichts des anhaltend günstigen Baugelds hat sich die Lage jedoch geändert. Immer mehr Banken stellen den vollen Kaufpreis als Fremdkapital zur Verfügung. Diese Variante wird auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Darüber hinaus gibt es noch die sogenannte Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung, bei der außerdem die Kaufnebenkosten über einen separaten Privatkredit oder die Immobilienfinanzierung abgedeckt werden. Beide Varianten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen gewährt. Neben einer guten Bonität in Form einer einwandfreien SCHUFA -Bewertung sollten Sie über ein sicheres und hohes Einkommen verfügen.

    Was zählt zum Eigenkapital

    Zum Eigenkapital, das Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können, zählen nicht nur Wertpapiere oder Bargeld. Welche Mittel zusätzlich verwendet werden können, sollte unter wirtschaftlichen Aspekten im konkreten Einzelfall entschieden werden. Als Eigenkapital können folgende finanzielle Mittel infrage kommen:

    • Was ist Eigenkapital?

      Als Eigenkapital wird der Betrag bezeichnet, der aus dem eigenen Vermögen stammt und nicht vom Kreditinstitut für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt werden muss.

    • Klassisches Eigenkapital

      Zum klassischen Eigenkapital zählen neben Barvermögen auch Guthaben in Form von Sparkonten , Tagesgeld oder Festgeld . Darüber hinaus können Sie auch Wertpapiere veräußern und als Eigenkapital nutzen.

    • Bausparguthaben

      Wer einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, sich aber noch in der Ansparphase befindet, kann das bis dahin angesparte Guthaben ebenfalls als Eigenkapital nutzen. Dazu muss der Vertrag nicht aufgelöst werden, sondern kann als Sicherheit an die Bank abgetreten werden.

    • Lebensversicherung als Eigenkapital

      Eine weitere Möglichkeit, eigene Mittel für die Baufinanzierung aufzubringen, ist der Verkauf der Lebensversicherung. Unter Umständen können Sie die Police auch als Sicherheit an die Bank abtreten und so die Darlehenssumme erhöhen.

    • Eigenkapital durch Eigenleistungen ersetzen

      Viele Banken erkennen den Wert von Eigenleistungen als sogenannte Muskelhypothek an. Hierunter fallen beispielsweise Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten. Da so die Arbeitsleistungen der Handwerker entfallen, werden die Lohnkosten in der Regel als Berechnungsgrundlage herangezogen. Allerdings kommen als Eigenleistungen nur Maßnahmen infrage, die unprofessionelle Helfer oder der Hauskäufer selbst übernehmen können, etwa Tapezier- und Malerarbeiten oder der Terrassenbau.

    • Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen

      Auch ein Arbeitgeberdarlehen kann als Eigenkapital in der Baufinanzierung eingesetzt werden. Verbraucher sollten – unter anderem aus steuerrechtlichen Gründen – auf einen korrekten Kreditvertrag achten. Relevante Vertragspunkte sind etwa die Kredithöhe, die Laufzeit, der Zins und die Tilgung. Darüber hinaus können Darlehen von Verwandten als Eigenkapital genutzt werden. Die Ausgestaltung des Kredits unterliegt keinen gesetzlichen Vorschriften, kann also ganz individuell festgelegt werden.

    • Weitere Eigenkapital-Quellen

      Des Weiteren kommen auch Darlehen und Zuschüsse aus öffentlichen Förderungen, zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), sowie Schenkungen, fällige Forderungen gegen Dritte, angespartes Kapital aus Riester-Verträgen sowie Vorauserbschaften als Eigenkapital infrage.

    Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

    Als Eigenkapital können neben Barvermögen folgende finanzielle Mittel in die Baufinanzierung eingebracht werden:

    • Guthaben von Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
    • Veräußerungserlöse von Wertpapieren
    • Bausparguthaben
    • Arbeitgeberdarlehen
    • Verwandtendarlehen
    • Auszahlungen aus einer Lebensversicherung
    • Eigenleistungen beim Hausbau
    • Kapital aus Riester-Verträgen
    • Öffentliche Fördermittel (z. B. von der KfW)
    • Schenkungen und Vorauserbschaften

    Hauskauf mit wenig oder ohne Eigenkapital?

    • Wer finanziert den Hauskauf ohne Eigenkapital?

      Lange Zeit galt, dass eine Immobilienfinanzierung ohne einen gewissen Anteil an Eigenkapital nicht gewährt wird. Angesichts des anhaltend niedrigen Baugeld-Niveaus vergeben mittlerweile viele Banken auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung. Allerdings müssen Verbraucher zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen. Zudem sind eine gute Bonität sowie ein regelmäßiges und hohes Einkommen Voraussetzungen für einen Hauskauf ohne Eigenkapital.

    • Was mindert das Eigenkapital?

      Wer Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt, profitiert von zahlreichen Vorteilen. So gewähren Banken aufgrund des geringeren Zahlungsausfallrisikos meist günstigere Zinsen. Zudem können Kreditnehmer eine höhere Tilgung vereinbaren und so die Kreditlaufzeit verkürzen. In der Regel steht ein gewisser Betrag zur Verfügung, entscheidend für die Gewährung der günstigen Konditionen ist jedoch der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am gesamten Kaufbetrag. Je teurer also die Immobilie ist, desto geringer fällt der prozentuale Eigenkapitalanteil aus. Grundsätzlich lässt sich sagen: Hohe Preise mindern das Eigenkapital.

    • Wie bekomme ich eine Hypothek ohne Eigenkapital?

      Zahlreiche Banken gewähren mittlerweile auch eine Hypothek ohne Eigenkapital. Bei einer solchen 100-Prozent-Finanzierung wird der gesamte Kaufpreis als Fremdkapital bereitgestellt. Da diese Form der Baufinanzierung für die Bank mit einem erhöhten Zahlungsausfallrisiko einhergeht, sind die Anforderungen für eine Kreditzusage meist höher als bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. So müssen Kreditnehmer nicht nur eine tadellose Bonität in Form einer positiven SCHUFA-Bewertung vorweisen können, sondern in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehen und ein hohes Einkommen haben.

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