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Immobilienkredit: Mit einem Darlehen zum Traumhaus

Der Immobilienkredit ist für viele Hausbauer die entscheidende Finanzierungsgrundlage. Denn meist lässt sich der Traum vom Eigenheim nur mit einem Baukredit verwirklichen. Vor der Kreditanfrage solltest du einen kritischen Blick auf deine eigenen finanziellen Möglichkeiten werfen. Anschließend kannst du über einen Kreditvergleich herausfinden, welche Bank dir die besten Konditionen bietet.

Das Wichtigste zusammengefasst
  • Immobilienkredite bilden die Grundlage für den Hauskauf oder -bau.
  • Die Konditionen für die Baufinanzierung werden individuell festgelegt.
  • Baukredite sind besonders günstig, weil die Bank durch die Bestellung einer Grundschuld nur ein geringes Ausfallrisiko hat.
Inhaltsverzeichnis

    Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen

    Bei der Baufinanzierung stellt die Bank das Geld für den Bau oder Kauf einer Immobilie in Form eines Annuitätendarlehens zur Verfügung. Dabei wird für die vereinbarte Laufzeit eine gleichbleibende, monatliche Rate gezahlt. Diese setzt sich zusammen aus der Tilgung und Zinsen. Zu Beginn der Rückzahlung nimmt der Zinsanteil bei der Monatsrate noch den größten Teil ein, die Tilgung ist verschwindend gering. Da die Rate immer gleichbleibt, die Zinsen aber immer weniger werden, steigt Monat für Monat der Tilgungsanteil an, bis am Ende der Laufzeit der gesamte Kredit zurückgezahlt ist, ohne dass sich währenddessen an der Ratenhöhe etwas geändert hat.

    Die Zinsbindung entspricht nicht unbedingt der Gesamtlaufzeit des Darlehens

    Ein Hauskauf ist eine Investition, die in aller Regel über mehrere Jahrzehnte abbezahlt werden muss. Die Kredithöhe richtet sich nach den monatlichen Raten und der geplanten Laufzeit der Rückzahlung. Dabei ist die Kreditlaufzeit in der Regel kürzer als die tatsächliche Rückzahlungsphase für das Darlehen. Denn ein Kredit wird oft nur für fünf bis 15 Jahre abgeschlossen. Nur in den seltensten Fällen ist das Haus nach dieser Zeit tatsächlich abbezahlt. Es gibt also einen Unterschied zwischen der Kreditlaufzeit, der damit einhergehenden Zinsbindung und der tatsächlichen Dauer der Rückzahlung und es ist völlig normal, dass die Baufinanzierung aus mehreren Etappen besteht. Wichtig ist die Zinsfestschreibung. Sie gibt an, für welchen Zeitraum die vereinbarten Zinsen gültig sind. Hast du beispielsweise einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent abgeschlossen, dann zahlst du während der zehn Jahre nur diese 2,5 Prozent Zinsen. Die Zinsfestschreibung kann meist individuell vereinbart werden. Üblich sind fünf, zehn, 15 oder sogar 20 Jahre. Ist das allgemeine Zinsniveau sehr niedrig, lohnen sich lange Zinsfestschreibungen. Bei sehr hohen Zinsen ist eine kurze Zinsbindung besser. Banken verlangen für lange Zinsbindungen meist einen höheren Zinssatz als für kurze. Je nachdem wie das Zinsniveau sich entwickelt, kann die teurere lange Festschreibung sich dennoch lohnen, vor allem bei sehr niedrigen Zinsen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kannst du entweder mit deiner Bank eine Anschlussfinanzierung aushandeln oder dir ein neues Angebot einer anderen Bank suchen.

    Eigenkapital hilft bei der Vergabe guter Konditionen

    Ein wichtiger Faktor beim Hauskauf und dem damit einhergehenden Immobilienkredit ist das Eigenkapital. Je höher dieses ausfällt, umso weniger Baugeld wird von der Bank benötigt und umso günstiger wird der Immobilienkredit. Denn je geringer die Kredit, umso geringer ist auch das Ausfallrisiko für die Bank. Natürlich kann eine Immobilie auch zu 100 Prozent finanziert werden. Hierfür sind die Zinsen aber merklich höher als bei einer Eigenkapitalquote von 20 oder 30 Prozent. Neben den Kosten für den Hausbau oder den Kauf fallen Nebenkosten an. Diese setzen sich zusammen aus Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag, der Grunderwerbssteuer und einer eventuell fälligen Maklerprovision. Je nach Bundesland betragen die Nebenkosten ca. fünf bis zehn Prozent der Kaufsumme und sind damit nicht unerheblich. Da die Bank einen Beleihungswert festlegt, der meist unter dem Kaufpreis liegt, hat sie für die Nebenkosten keine Sicherheit, sodass die Zinsen für die Baufinanzierung steigen. Daher sollten diese Kosten in jedem Fall aus eigenen Mitteln getragen werden. Für den restlichen Immobilienkredit kannst du übrigens nicht nur Guthaben auf verschiedenen Konten anführen, sondern beispielsweise auch Eigenleistungen. Für Laien ist es ratsam, nicht mehr als ca. zehn Prozent als Eigenleistung einzubringen, bei Handwerkern kann es etwas mehr sein.

    Hausrohbau

    Der Beleihungswert entspricht nicht dem Kaufpreis

    Der Beleihungswert einer Immobilie wird von der Bank festgelegt und dient neben anderen Faktoren als Grundlage für die Berechnung der Kreditzinsen. Der Beleihungswert bezeichnet den Wert deiner Immobilie aus Sicht der Bank. Um ihn zu berechnen, werden verschiedene Punkte wie die Größe und die Lage der Immobilie ebenso berücksichtigt wie das allgemeine Preisniveau in der Gegend und von naheliegenden Häusern und Wohnungen. Da das Haus beim Hauskauf als Sicherheit dient, will die Bank im Vorfeld möglichst realistisch wissen, wieviel Geld sie bei einem eventuellen Verkauf dafür bekommt. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Selbst bei Neubauten ist der Beleihungswert niedriger angesetzt, da hier nur die Substanz bewertet wird und keinerlei Kosten für die Errichtung berücksichtigt werden. Manche Banken haben eine sogenannte Beleihungsgrenze, bei Bausparkassen liegt diese bei 60 Prozent. In der Praxis bedeutet dies, dass sie nur Immobilienkredite in Höhe von maximal 60 Prozent des Beleihungswerts vergeben.

    Beispielrechnung:

    Die Immobilie kostet 500.000 Euro und der Beleihungswert wird auf 400.000 Euro festgelegt. Bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent bewilligt die Bank einen Kredit nur in einer Höhe von maximal 240.000 Euro, was nicht einmal der Hälfte des Kaufpreises entspricht. Hast du 100.000 Euro Eigenkapital (plus Nebenkosten), benötigst du von der Bank zur Finanzierung weitere 160.000 Euro, für die du andere Sicherheiten erbringen musst oder alternativ sehr hohe Zinsen bezahlst.

    Die Grundschuld sichert den Hauskauf ab

    Die Konditionen für einen Kredit machen Banken oft abhängig vom Verwendungszweck. Dass Immobilienkredite besonders gute Konditionen haben, liegt daran, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Zur Absicherung dienen entweder eine Hypothek oder ein Grundbucheintrag. Die gängige Form ist ein Grundbucheintrag, bei dem die hauptkreditgebende Bank an erster Stelle steht. Der Unterschied zur Hypothek besteht darin, dass eine Grundschuld bestehen bleibt, auch wenn der Kredit komplett zurückgezahlt ist. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten.

    Grundschuldmöglichkeiten:
    1. Die Grundschuld wird gelöscht.Um die Löschung vorzunehmen, wird eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung von der Bank benötigt. Diese muss dem Schuldner kostenlos ausgestellt werden.
    2. Die Grundschuld bleibt bestehen.Dies hat den Vorteil, dass sie für einen späteren Kredit erneut als Sicherheit eingesetzt werden kann, etwa für Modernisierungen oder Umbauten am Haus.

    Die Grundschuld über die Höhe der Kreditsumme sorgt dafür, dass bei einem Zahlungsausfall und einer daraus resultierenden vorzeitigen Kündigung des Kredits seitens der Bank selbige nicht auf offenen Forderungen sitzenbleibt. Das Haus geht in einem solchen Fall in den Besitz der Bank über. Diese kann die Immobilie versteigern, um die offene Kreditsumme zurückzubekommen. In der Regel haben Banken kein Interesse daran, Häuser zu versteigern, da sie hierbei meist Verlust machen. Kannst du deinen Immobilienkredit nicht mehr bedienen, lohnt sich also ein Gespräch mit der Bank, um gemeinsam eine Lösung zu finden.

    Wieviel Geld kann ich monatlich für die Raten aufbringen?

    Bevor du dich nach einer geeigneten Immobilie umschaust, solltest du zunächst berechnen, wieviel du dir leisten kannst. Als Grundlage gilt hier die Summe, die du für die monatliche Rate des Immobilienkredits aufbringen kannst. Eine genaue Aufstellung der Ein- und Ausgaben erleichtert diese Berechnung. Anhand der Kontoauszüge der letzten Monate können sowohl Fixkosten als auch regelmäßige Zusatzausgaben leicht identifiziert werden. Berücksichtige unbedingt auch Zahlungen, die nur jährlich anfallen, etwa für die Kfz-Versicherung. Hast du den Kassensturz beendet und ein Plus in der Bilanz, ist dies eine gute Grundlage für den Immobilienkauf. Auch die Kaltmiete kann künftig für den Baukredit genutzt werden. Hier darf jedoch wirklich nur die Kaltmiete angesetzt werden und nicht die volle Miete, da Nebenkosten auch im Eigenheim weiterhin anfallen und einkalkuliert werden müssen. Diese sind sogar etwas höher als in einer Mietwohnung, weil Kosten für die Müllabfuhr oder Schneebeseitigung von dir als Eigentümer komplett alleine getragen werden müssen.

    Höhere Nebenkosten als in einer Mietwohnung

    Im Eigenheim kommen einige Mehrkosten auf den Besitzer zu als in der bisherigen Mietwohnung. Diese sind bereits vor dem Kauf sorgfältig zu ermitteln, damit die Rückzahlung des Immobilienkredits nicht gefährdet wird. Ein guter Richtwert für die Kalkulation der Nebenkosten sind etwa drei Euro pro Quadratmeter. Überlege dir also schon vorher, wie viele Quadratmeter deine neue Bleibe ungefähr haben soll. Oft liegen die tatsächlichen Kosten unter diesem Wert. Vor allem Neubauten mit modernen Energiestandards haben häufig geringere Nebenkosten. Trotzdem ist es sinnvoll, mit einem etwas höheren Wert zu rechnen, als diesen zu niedrig anzusetzen und am Ende ein Defizit in der Finanzierung zu haben. Neben den üblichen Kosten für Heizung und Strom fallen im eigenen Haus auch Beiträge für die Wohngebäudeversicherung an. Zudem sollten unbedingt Rücklagen gebildet werden für den Fall, dass einmal größere Reparaturen am Haus nötig werden. Ein neues Dach oder der Einbau eines neuen Heizkessels können ohne Rücklagen ein großes Loch in die Haushaltskasse reißen.

    Wie teuer darf das Traumhaus werden?

    Sind die finanziellen Möglichkeiten geklärt, kann ausgerechnet werden, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Das richtet sich neben deiner monatlichen Wunschrate vor allem nach der Dauer der Rückzahlung. Möchtest du im Alter mietfrei wohnen, ist die Laufzeit entsprechend zu wählen. Beispiel: Ein 30-Jähriger, der mit 65 Jahren in Rente geht, kann sein Haus über 35 Jahre finanzieren. Bist du beim Kauf bereits 45, reduziert sich die Zeit bis zur Rente mit 65 auf 20 Jahre. Entsprechend variiert die mögliche Höhe des Immobilienkredits. Mit Hilfe eines Kreditrechners kannst du nun leicht ermitteln, wie hoch der Kreditbetrag für den Hauskauf sein darf.

    Monatliche Rate Laufzeit Zinssatz für gesamte Laufzeit Kreditbetrag
    1000 Euro 20 Jahre 2,5 % 188.713,82 Euro
    1000 Euro 35 Jahre 2,5 % 279.724,02 Euro
    1500 Euro 20 Jahre 2,5 % 283.070,73 Euro
    1500 Euro 35 Jahre 2,5 % 419.586,04 Euro

    Kreditangebote bei verschiedenen Banken einholen

    Fiel der Kassensturz positiv aus, geht es an die Haussuche. War diese erfolgreich, kannst du dich auf die Suche nach dem geeigneten Immobilienkredit machen. Am schnellsten siehst du die besten Konditionen über einen Kreditvergleich im Internet. Hier kannst du den Kaufpreis und dein Eigenkapital eingeben und erhältst einen groben Überblick über die Konditionen der einzelnen Banken. Obwohl die Immobilie als Sicherheit dient, bekommen Kreditnehmer mit festen, sicheren Arbeitsverhältnissen oft bessere Konditionen. So kann es beispielsweise für Selbstständige schwer werden, einen guten Kredit zu bekommen, während es für Beamte oft kein Problem darstellt. Im Kreditvergleichsrechner können solche Umstände bereits angegeben werden, um die Übersicht zu verfeinern. Hilfreich ist es, wenn der Kredit von mehreren Personen, also beispielsweise von einem Ehepaar für das gemeinsame Haus aufgenommen wird, wenn beide arbeiten.

    Vollständige Unterlagen beschleunigen die Kreditzusage

    Nach dem ersten Angebotsvergleich folgt die konkrete Verhandlung über die Kreditkonditionen. Hier kannst du ruhig bei mehreren Banken anfragen und auch die Hausbank einbeziehen, selbst wenn sie möglicherweise nicht das beste Angebot bereitgehalten hat. Da sie aber ihre Kunden meist schon kennt, ergeben sich im Gespräch oft noch bessere Konditionen als beim unpersönlichen Rechner im Internet. Wichtig bei den Anfragen ist, dass die Banken lediglich eine Konditionsanfrage stellen und keine Kreditanfrage. Denn während erstere nicht in der Schufa auftaucht, wird letztere oft als Kreditabsage verstanden, die den Score negativ beeinflusst. Bei der individuellen Anfrage verlangen Banken Einkommensnachweise, einen Nachweis über vorhandenes Eigenkapital sowie Unterlagen zur Immobilie. Denn mit diesen Unterlagen kann die Bank ein viel konkreteres Angebot zusammenstellen als mit den Angaben aus dem Internet. In der Regel entscheiden Banken schnell über die Zustimmung oder Ablehnung eines Immobilienkredits. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Unterlagen vorhanden sind. Die Auszahlung wird direkt mit der Bank besprochen. Beim Hauskauf wird der volle Kaufpreis beim Kauf fällig, beim Hausbau werden einzelne Bauabschnitte nach Fertigstellung bezahlt und die Summe entsprechend bereitgestellt.

    Dank Sondertilgungen den Kredit schneller zurückbezahlen

    Um den Kredit schnellstmöglich abzubezahlen, solltest du beim Kreditabschluss darauf achten, ob Sondertilgungen möglich sind. Dies bedeutet, dass du beispielsweise eine ausbezahlte Lebensversicherung oder eine unerwartete Erbschaft auch unabhängig von den monatlichen Raten für die Kredittilgung verwenden kannst. Meist ist die Tilgung jährlich beschränkt, etwa auf zehn Prozent der Kreditsumme.

    Kann der Immobilienkredit vorzeitig gekündigt werden?

    Die Kündigung eines Immobilienkredits ist grundsätzlich möglich, allerdings verlangen die Banken hierfür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Da die Bank das Kreditangebot unter Berücksichtigung der dabei anfallenden Zinsen, also ihres Gewinns, gemacht hat, entsteht ihr bei vorzeitiger Kündigung ein finanzieller Schaden. Um diesen auszugleichen, dürfen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Je nachdem wie hoch der Zinssatz für das Baudarlehen ist, kann sich die frühzeitige Kündigung aber dennoch lohnen, wenn die Bauzinsen stark gefallen sind. Eine Ausnahme sieht der Gesetzgeber für Kredite vor, die länger als zehn Jahre laufen. Nach zehn Jahren kann ein Immobilienkredit ordnungsgemäß gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, sodass du nach 18 Monaten aus dem Kreditvertrag herauskommst.

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