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Ratgeber Immobilien­finanzierung – den Wunsch vom Eigenheim realisieren

Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen eines der wichtigsten Lebensziele. Mit einer Immobilienfinanzierung können Sie sich diesen Traum vom eigenen Zuhause erfüllen. Bevor die Suche nach einer geeigneten Immobilie oder die Planung eines Bauvorhabens beginnen kann, sollten sich künftige Hausbesitzer umfassend mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzen und ermitteln, wie viel Immobilie sie sich leisten können. Von günstigen Zinsen über Eigenkapital bis hin zur Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung – in unserem Ratgeber lesen Sie, worauf es bei einer Baufinanzierung ankommt.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Mit einer Immobilienfinanzierung wird der Kauf, der Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanziert.
  • Zur Auswahl stehen verschiedene Varianten der Immobilienfinanzierung, der Standard ist das Annuitätendarlehen.
  • Vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung sollten verschiedene Angebote eingeholt und die Konditionen sorgfältig miteinander verglichen werden.

Inhalts­verzeichnis

    Varianten der Immobilienfinanzierung

    Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie. Dementsprechend handelt es sich hierbei um eine Finanzierung, die auf einen bestimmten Zweck ausgerichtet ist. Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Daneben stehen künftigen Hausbesitzern weitere Varianten der Immobilienfinanzierung zur Verfügung.

    • Der Klassiker der Immobilien­finanzierung: Das Annuitätendarlehen

      Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung werden die Zinsen, die monatliche Rate und der anfängliche Tilgungssatz vertraglich festgeschrieben. Die Dauer dieser sogenannten Zinsbindungsfrist kann frei gewählt werden und liegt in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren. Je länger die Laufzeit gewählt wird, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus. Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen und bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Da die Restschuld mit der Zeit sinkt, verringert sich auch der Zinsanteil an der Monatsrate. Entsprechend steigt der Tilgungsanteil. Die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird über ein Anschlussdarlehen refinanziert. Die dann geltenden Zinsen werden ebenfalls über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Der Vorteil einer solchen Immobilienfinanzierung liegt vor allem in der Planungssicherheit: Künftige Hausbesitzer wissen genau, wie hoch die monatliche Belastung ausfällt.

    • Vollfinanzierung: Immobilienvertrag ohne Eigenkapital

      Bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung verlangen Banken meist einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme inklusive Kaufnebenkosten . Hierzu zählen beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die Makler- und Notargebühren sowie die Kosten der Grundbucheintragung. Wer diese anfängliche Summe nicht aufbringen kann, für den ist ein Immobilienvertrag ohne Eigenkapital meist eine gute Alternative. Bei dieser sogenannten Vollfinanzierung gewährt die Bank ein Darlehen über den gesamten Kaufpreis, mitunter sind sogar die Erwerbsnebenkosten abgedeckt. Wie bei der klassischen Immobilienfinanzierung beträgt die Laufzeit zwischen fünf und 20 Jahren. Die Zinsen fallen jedoch deutlich höher aus. Um das Darlehen dennoch möglichst schnell tilgen zu können, sollte eine hohe Kreditrate vereinbart werden. Oft eignet sich diese Form der Immobilienfinanzierung für junge Familien ohne Eigenkapital, deren monatliches Einkommen vergleichsweise hoch ausfällt.

    • Günstige Zinsen nutzen: Das variable Darlehen

      Gerade in Zeiten günstiger Zinsen sind variable Darlehen eine interessante Alternative. Im Unterschied zur klassischen Immobilienfinanzierung wird der Zinssatz nicht über die Laufzeit festgeschrieben, sondern viertel-, halb- oder einmal jährlich an den EURIBOR angepasst. Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Sollten die Zinsen im Zeitablauf steigen, besteht die Möglichkeit, das variable Darlehen zu kündigen oder in eine Immobilienfinanzierung mit Zinsbindung umzuwandeln.

    Immobilienfinanzierung – darauf sollten Häuslebauer achten

    Damit die Immobilienfinanzierung nicht zu einem Reinfall wird und der Traum vom eigenen Zuhause platzt, gilt es einige Punkte zu berücksichtigen:

    • Grundvoraus­setzung der Immobilien­finanzierung: regelmäßiges Einkommen

      Ist die Traumimmobilie gefunden, geht es an die Baufinanzierung. Eine der grundlegenden Voraussetzungen hierfür ist, dass Ihr regelmäßiges Einkommen ausreicht, die monatlichen Tilgungsraten zu bedienen. Eine Immobilienfinanzierung bei geringem Einkommen ist daher meist nur mit einer geringen anfänglichen Tilgungsrate und einer langen Laufzeit zu bewältigen. Auch eine Immobilienfinanzierung mit befristetem Arbeitsvertrag kann sich schwierig gestalten. Hier ist meist ein hoher Eigenkapitalanteil von Vorteil. Seit der Einführung der sogenannten Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 ist ein Immobilienvertrag ohne Einkommen nicht mehr möglich. Denn Banken müssen die Kreditvergabe davon abhängig machen, ob Kreditnehmer finanziell in der Lage sind, die Raten zu tragen. Dies wäre bei einem Immobilienvertrag ohne Einkommensnachweis in der Regel jedoch nicht gegeben.

    • Immobilien­finanzierung – alles eine Frage der Bonität?

      Eine weitere Voraussetzung ist eine gute Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet. Diese wird von der Schufa ermittelt. Meist reicht schon eine schlechte Bewertung, beispielsweise aufgrund nicht bezahlter Telefonrechnungen, für einen negativen Schufa-Eintrag aus. Eine Immobilienfinanzierung bei schlechter Bonität gestaltet sich jedoch meist deutlich schwieriger. Eine Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung trotz Schufa-Eintrag zu erhalten, ist ein hoher Eigenkapitalanteil. Auch eine Immobilienfinanzierung mit Bürgschaft kann den Bonitätsmangel des Kreditnehmers unter Umständen ausgleichen.

    Typische Fallen bei der Immobilien­finanzierung

    Ob Online-Immobilienfinanzierung oder Abschluss in einer Filiale, bei der größten Investition im Leben ist eine gute Beratung unerlässlich. Denn wer schlecht beraten ist, zahlt unter Umständen eine fünfstellige Summe zu viel. Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollten die typischen Fehler bei der Immobilienfinanzierung vermieden werden.


    • Keine finanziellen Reserven: Um unvorhergesehen Ausgaben wie Autoreparaturen oder Wasserschäden finanzieren zu können, sollten Kreditnehmer stets über eine Rücklage in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern verfügen
    • Kreditbedarf falsch ermittelt: Wird die Kreditsumme zu niedrig bemessen, ist unter Umständen eine teure Nachfinanzierung erforderlich. Neben der eigentlichen Kaufsumme sollten daher auch immer die Kauf- oder Baunebenkosten in die Ermittlung des Kreditbedarfs einbezogen werden.
    • Zu geringer Eigenkapitalanteil: Je weniger Eigenkapital künftige Hausbesitzer in die Immobilienfinanzierung einbringen, desto teurer wird diese. Bestenfalls liegt der Eigenanteil bei einem Viertel bis einem Drittel der Gesamtkosten.
    • Zu hohe Monatsrate: Um eine Immobilienfinanzierung schnell zu tilgen und somit Geld zu sparen, ist eine hohe monatliche Rate empfehlenswert. Diese sollte aber nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
    • Immobilienfinanzierung mit Mieteinnahmen: Wer sich den Immobilienkauf mit Mieteinnahmen beispielsweise durch eine Einliegerwohnung finanzieren möchte, erhält nicht zwangsläufig eine schnellere Kreditzusage. Denn Mieteinnahmen sind mit Unsicherheiten verbunden. So rechnen Banken diese zwar ein, entscheidend für die Tilgung ist aber auch in diesem Fall das Einkommen des Kreditnehmers.

    Verkauf, Scheidung oder Arbeitslosigkeit – was geschieht mit der Immobilien­finanzierung?

    Grundsätzlich ist ein Immobilienkauf eine langfristige Verpflichtung. Mitunter kann es jedoch vorkommen, dass sich die Lebensumstände ändern. Doch was passiert mit der Immobilienfinanzierung beim Verkauf, bei einer Scheidung oder plötzlicher Arbeitslosigkeit?

    • Immobilien­finanzierung bei Verkauf

      Die Gründe, warum das eigene Haus oder die Eigentumswohnung trotz laufender Immobilienfinanzierung verkauft werden soll, können sehr vielfältig sein: sei es, weil der neue Arbeitsplatz zu weit weg ist, die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können oder die Immobilienpreise stark gestiegen sind und mit dem Verkauf ein enormer Gewinn realisiert werden könnte. Gesetzlich festgelegt ist, dass Kreditnehmer regulär zum Ende der Zinsbindungsfrist kündigen können, spätestens jedoch nach zehn Jahren. Wer also eine Sollzinsbindung von fünf Jahren vereinbart hat, kann nach fünf Jahren kündigen. Bei einer Zinsbindungsfrist von 15 oder 20 Jahren können Kreditnehmer bereits nach zehn Jahren kündigen. Grundsätzlich gilt für die Immobilienfinanzierung: Bei einem Verkauf haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Allerdings können Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsgewinne verlangen, sollte die Zinsbindungsfrist bzw. die Mindestlaufzeit von zehn Jahren noch nicht abgelaufen sein. Da diese häufig um viele tausend Euro zu hoch angesetzt wird, empfiehlt sich eine Beratung bei einer Verbraucherzentrale

    • Immobilien­finanzierung bei Scheidung

      Im Falle einer Scheidung werden sowohl die Vermögenswerte als auch die finanziellen Verpflichtungen zwischen den beiden Parteien aufgeteilt. Sollte der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterzeichnet worden sein, haftet dieser allein für die Immobilienfinanzierung bei einer Scheidung. Haben beide Partner den Vertrag unterschrieben, haften beide auch dann für den Kredit, wenn ein Partner aus dem gemeinsamen Haus auszieht. Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Innenverhältnis einen Ausgleich vorzunehmen. So können beispielsweise im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung die Tilgungsraten mit Unterhaltszahlungen verrechnet werden.

    • Immobilien­finanzierung bei Arbeitslosigkeit

      Verlieren Kreditnehmer während der Sollzinsbindung Ihren Job, besteht laut Bundesgerichtshof ein Sonderkündigungsrecht. Die Immobilienfinanzierung kann bei Arbeitslosigkeit also vorzeitig gekündigt werden. Allerdings dürfen Banken auch in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sofern die Zinsbindungsfrist bereits abgelaufen ist bzw. der Vertrag bereits zehn Jahre läuft, können Kreditnehmer ordentlich – also ohne Vorfälligkeitsentschädigung – kündigen.

    Was brauche ich für eine Immobilien­finanzierung?

    Um eine Immobilienfinanzierung abschließen zu können, sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die von Bank zu Bank leicht variieren können.


    • Kopie der Personalausweise
    • Gehalts- bzw. Lohnabrechnungen der vergangenen drei Monate
    • Eigenkapitalnachweise (z. B. Depot- und Kontoauszüge, Schenkungsnachweise, Rückkaufswerte der Lebensversicherung)
    • Letzter Einkommenssteuerbescheid
    • Verträge zu laufenden Ratenkrediten oder Leasings
    • Nachweise über weitere Fremdmittel (z. B. öffentliche Mittel, Bausparverträge)
    • Objektunterlagen (z. B. Grundriss, Baubeschreibung, Lageplan, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Nachweis Wohngebäudeversicherung)
    • Für Selbstständige/geschäftsführende Gesellschafter: aktuelle BWA, die letzten drei Jahresabschlüsse, Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag

    Sonderfälle der Immobilien­finanzierung

    Neben den herkömmlichen Varianten der Baufinanzierung gibt es eine Reihe von Sonderformen.

    • Immobilien­finanzierung für Alleinerziehende

      Ähnliches gilt bei einer Immobilienfinanzierung für Alleinerziehende. So sieht das Wohnraumförderungsgesetz vor, dass Bund und Länder für diese Gruppe Bürgschaften übernehmen und die Gemeinden vergünstigtes Bauland bereitstellen müssen. Zudem bieten die Länder monatliche Aufwendungshilfen, zinsgünstige Darlehen oder Baukostenzuschüsse.

    • Immobilien­finanzierung für Beamte

      Die Immobilienfinanzierung für Beamte ist ebenfalls mit einigen Vorzügen ausgestattet. Angesichts der hohen Arbeitsplatzsicherheit kann diese Berufsgruppe bis 100.000 Euro ein spezielles Beamtendarlehen aufnehmen. Dieses wird nicht durch eine Eintragung der Grundschuld abgesichert und wird zur freien Verwendung ausgezahlt.

    • Immobilien­finanzierung für Selbstständige, Freiberufler und für GmbHs

      Deutlich schwieriger gestaltet sich hingegen die Immobilienfinanzierung für Selbstständige oder Freiberufler, schließlich gelten diese nicht gerade als Wunschkandidaten der Banken. Gleiches gilt für die Immobilienfinanzierung für GmbH-Unternehmer. Da die Einnahmen im Vergleich zu Angestellten unregelmäßiger und auch unsicherer sind, verlangen Banken meist umfassendere Sicherheiten und eine lückenlose Dokumentation der Finanzen, einschließlich BWA, Bilanzen oder Gewinn- und Verlustrechnungen der vergangenen drei Jahre.

    • Immobilien­finanzierung für Rentner

      Etwas anders als die klassische Baufinanzierung gestaltet sich außerdem die Immobilienfinanzierung für Rentner. Angesichts der geringeren Lebenserwartung und Einnahmen durch Rentenzahlungen war Banken lange Zeit das Kreditausfallrisiko zu hoch, eine Immobilienfinanzierung für Rentner wurde nur selten gewährt. Mittlerweile gibt es jedoch zahlreiche, speziell auf die sogenannten Best Ager zugeschnittene Finanzierungsprodukte. In der Regel müssen Senioren meist einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil von 40 Prozent und mehr in die Immobilienfinanzierung einbringen. Zudem fallen auch die monatlichen Tilgungsraten höher aus. Auf diese Weise wollen Banken sicherstellen, dass diese Altersgruppe ihre Immobilienfinanzierung noch zu Lebzeiten vollständig zurückzahlt.

    • Immobilien­finanzierung für Behinderte

      Eine Immobilienfinanzierung für Behinderte ist vor allem auf barrierefreies Wohnen ausgerichtet und wird von einigen Bundesländern bzw. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) staatlich gefördert.

    Immobilien­finanzierung: Fragen / Antworten

    • Was ist eine Immobilien­finanzierung?

      Eine Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen für den Bau, den Kauf oder die Sanierung einer Immobilie. Angesichts der Zweckgebundenheit dürfen die bereitgestellten finanziellen Mittel ausschließlich zur Finanzierung des im Vertrag vereinbarten Immobilienkaufs, Hausbaus oder der Sanierung eingesetzt werden.

    • Was ist die beste Immobilien­finanzierung?

      Welche im konkreten Einzelfall die beste Immobilienfinanzierung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und lässt sich pauschal nicht beantworten. Bei der Entscheidung sollten neben günstigen Zinsen immer auch weitere Konditionen wie die Möglichkeit der Sondertilgung oder eine Anpassung der Tilgungsrate berücksichtigt werden. Einen guten Überblick über die Konditionen verschiedener Online-Immobilienfinanzierungen bietet ein Vergleich im Internet. Zudem ist eine Beratung zu empfehlen, um die für Sie beste Immobilienfinanzierung zu finden.

    • Was sollte ich bei der Immobilien­finanzierung beachten?

      Grundsätzlich ist es empfehlenswert verschiedene Angebote für eine Immobilienfinanzierung einzuholen und die jeweiligen Konditionen sorgfältig zu vergleichen. Zudem sollten Sie vorab genau prüfen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Dies resultiert aus der Höhe der monatlichen Rate, die Sie dauerhaft aufbringen können. Ein weiterer Punkt ist der Eigenkapitalanteil. Idealerweise sollten Kreditnehmer etwa 20 bis 30 Prozent an Eigenmitteln in die Baufinanzierung mit einbringen, um von möglichst günstigen Zinsen zu profitieren und den Kredit schneller tilgen zu können.

    • Was zählt als Eigenkapital bei der Immobilien­finanzierung?

      Zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zählen sämtliche finanziellen Mittel, die aus dem eigenen Vermögen stammen, also nicht vom kreditgebenden Institut bereitgestellt werden müssen. Hierzu zählen beispielsweise Guthaben in Form von Sparkonten , Tagesgeld oder Festgeld sowie Auszahlungen aus einer Lebensversicherung . Des Weiteren zählen auch Bargeld, Kredite von Freunden und Verwandten oder Arbeitgeberdarlehen als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung. Oft vergessen, aber ebenso wichtig: Ein bereits bezahltes Baugrundstück sowie Eigenleistungen beim Hausbau werden ebenfalls als Eigenkapital gewertet.

    • Was kostet eine Immobilien­finanzierung?

      Die Kosten einer Immobilienfinanzierung richten sich nach den jeweils vereinbarten Konditionen, hängen grundsätzlich aber von der Höhe des Effektivzinses , den Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsgebühren und einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung ab. Die konkreten Kosten einer Immobilienfinanzierung lassen sich daher immer erst nach Ablauf der Baufinanzierung detailliert beziffern.

    • Wann wird die erste Rate der Immobilien­finanzierung gezahlt?

      Die Zahlung der ersten Rate wird vertraglich vereinbart. Es besteht also grundsätzlich die Möglichkeit, erst Monate nach Bereitstellung der Kreditsumme mit der Tilgung zu beginnen. Allerdings fallen vom ersten Tag an Zinsen an – und zwar unabhängig davon, wann die erste Rate der Immobilienfinanzierung fällig wird.

    • Wie läuft eine Immobilien­finanzierung ab?

      Zu Beginn einer Immobilienfinanzierung steht die Frage „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“. Ausgehend von der möglichen monatlichen Rate wird das Kreditvolumen ermittelt, beispielsweise mit Online-Rechnern. Dieser Betrag bildet nun die Grundlage für eine erste Beratung bei Ihrer Hausbank. Steht das Budget für die Baufinanzierung, kann nun die Suche nach einer geeigneten Immobilie beginnen oder der Hausbau geplant und Gespräche mit Architekten sowie Baufirmen geführt werden. Mit dem jeweiligen Immobilienangebot wird nun nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung gesucht. Ob Darlehen bei der Hausbank oder eine Online-Immobilienfinanzierung – es empfiehlt sich, alternative Angebote einzuholen und die jeweiligen Konditionen zu vergleichen. Sobald Sie die Finanzierungszusage Ihrer Bank erhalten haben, können Sie den Kaufvertrag unterschreiben bzw. die Baufirma verbindlich beauftragen.

    • Wie funktioniert eine Immobilien­finanzierung mit Bausparvertrag?

      Bei einem Bausparvertrag wird zunächst in einer Ansparphase, beispielsweise über einen Zeitraum von zehn Jahren, ein Mindestguthaben aufgebaut. Sobald dieses Guthaben erreicht ist, gilt der Bausparvertrag als zuteilungsreif und die für den Immobilienkauf erforderliche Bausparsumme (Sparguthaben und Kreditsumme) von der Bausparkasse bereitgestellt. Mit der Bereitstellung beginnt zugleich die Tilgungsphase des Kreditbetrags.

    • Wie komme ich aus einer Immobilien­finanzierung heraus?

      Grundsätzlich gilt: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, spätestens jedoch nach zehn Jahren Laufzeit kann eine Immobilienfinanzierung gekündigt werden. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus besonderem Anlass möglich. Ein Sonderkündigungsrecht besteht beispielsweise bei Verkauf der Immobilie, einer Scheidung oder Arbeitslosigkeit. In diesen Fällen kann die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsgewinne verlangen.

    • Was passiert mit einer Immobilien­finanzierung im Todesfall?

      Im Todesfall des Kreditnehmers gehen die finanziellen Verpflichtungen der Immobilienfinanzierung auf die Hinterbliebenen über. Um diese zu schützen, empfiehlt sich der Abschluss einer Restschuldversicherung. Diese übernimmt im Ernstfall die Darlehensverpflichtung und zahlt die verbleibenden Raten.

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