Ein Hauskredit dient der Finanzierung der eigenen Immobilie und hat in der Regel eine relativ lange Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Diese Form des Darlehens wird im Allgemeinen auch Immobilienfinanzierung , Immobilienkredit oder Baukredit genannt und kommt dann zum Einsatz, wenn die privaten finanziellen Mittel nicht zur Finanzierung des Eigenheims ausreichen. Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Wir klären Sie über die Hintergründe dieser Finanzierungsform auf und erklären welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, wenn Sie einen Hauskredit abschließen möchten.
Der Traum vom Eigenheim ist in den Köpfen vieler Deutscher fest verankert. Die Immobilie dient nicht nur als sicheres Dach über dem Kopf, sondern auch als praktische Altersvorsorge. Im Rentenalter können die Wohnung oder das Haus mit geringen laufenden Kosten selbst genutzt werden, wenn die Kredite bis dahin abbezahlt sind. Wird die Immobilie vermietet, bringt sie laufende Einnahmen. Ändern sich die Pläne schlagartig, kann das abbezahlte Haus oder die Wohnung verkauft werden. Doch um sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen zu können, muss man ihn finanzieren. Die klassische Baufinanzierung läuft über einen sogenannten Hauskredit. Im Gegensatz zu anderen Ratenkrediten ist die Laufzeit deutlich länger, sie liegt oft bei 20 bis 40 Jahren. Unabhängig davon gibt es die Zinsfestschreibung. Sie gibt an, über welchen Zeitraum die anfangs vereinbarten Zinsen konstant bleiben. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig oder am Steigen, empfiehlt sich eine lange Zinsfestschreibung. Bei hohen Zinsen und einer fallenden Tendenz sollte eine kürzere Zinsfestschreibung vereinbart werden. Läuft die Zinsfestschreibung aus, folgt eine Anschlussfinanzierung , bei der die Zinsen erneut über einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden.
Im Gegensatz zu anderen Krediten wird beim Hauskredit keine Gehaltsabtretung vereinbart. Als Sicherheit beim Hauskauf dient die Immobilie selbst. Dafür wird eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen, die auf die finanzierende Bank läuft. Obwohl die Hypothek die bekanntere Sicherheit ist, wird sie heute nur noch selten genutzt. Bei den meisten Hauskrediten wird eine Grundschuld eingetragen. Diese bleibt über die gesamte Kreditlaufzeit in voller Höhe bestehen. Ist die letzte Tilgung geleistet, verliert die Bank automatisch den Anspruch auf das Haus. Trotzdem kann die Grundschuld im Grundbuch verankert bleiben. Soll später ein weiterer Kredit aufgenommen werden, bei dem die Immobilie als Sicherheit dienen soll, kann die einmal eingetragene Grundschuld erneut als Sicherheit bestellt werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn nach Jahren das Haus baulich erweitert oder ein neues Dach benötigt wird. Obwohl die Immobilie als Sicherheit dient, überprüft die Bank die Bonität des Kunden, bevor sie den Kredit bewilligt. Üblicherweise werden neben Einkommensnachweisen auch ein aktueller Einkommenssteuerbescheid und ein Nachweis über eventuell vorhandene Eigenmittel gefordert.
Um Zahlungsausfälle zu vermeiden, fragt die Bank bei der Schufa die Kreditwürdigkeit des Kunden ab. In der Schufa sind aktuelle Kredite vermerkt und der Score gibt Auskunft darüber, wie zuverlässig die Kreditrückzahlung bisher erfolgte. Gibt es negative Einträge, wird eine Kreditvergabe schwierig. Bei der Schufa-Anfrage sollte immer eine allgemeine Konditionsanfrage gestellt werden und keine Kreditanfrage. Letztere wird in der Schufa vermerkt und kann den Score negativ beeinflussen. Um den Beleihungswert der Immobilie festzulegen, setzt die Bank in der Regel nicht den Kaufpreis an, sondern sie ermittelt den Wert anhand objektiver Kriterien. Der Beleihungswert entspricht daher selten zu 100 Prozent dem angegebenen Kaufpreis.
Der Hauskredit wird vom künftigen Eigentümer unterschrieben. Wird das Haus von Eheleuten erworben, können beide gemeinsam den Vertrag unterschreiben, es kann jedoch auch ein Partner den Kredit für den Hauskauf beantragen. Ob einer allein oder beide Partner zusammen – beide Varianten haben mehrere Vor- und Nachteile.
Die wichtigste Frage beim Hauskauf ist immer die finanzielle: Wie viel Haus bekomme ich für mein Geld, beziehungsweise wie viel Haus kann ich mir leisten? Im Internet finden sich Vergleichs-Rechner, die anhand des Einkommens, des vorhandenen Eigenkapitals und der Haushaltsgröße die maximale Kredithöhe berechnen. Da es sich bei einem Hauskredit um eine langfristige Verpflichtung handelt, sollte die Kalkulation so realistisch wie möglich ausfallen. Besteht beispielsweise ein Kinderwunsch, können nicht über die gesamte Kreditlaufzeit beide Einkommen zu 30 Prozent mit der Rückzahlung belastet werden, da während der Elternzeiten mit finanziellen Einschränkungen zu rechnen ist.
Eigenkapital ist ein wesentlicher Faktor beim Hauskredit. Doch als Eigenkapital gilt noch einiges mehr als ein hoher Betrag auf dem Sparbuch.
Man kann eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren. Allerdings sind in diesem Fall die Konditionen wesentlich schlechter als bei einem Hauskredit, der Eigenkapital berücksichtigt. Planen Sie zudem die Kaufnebenkosten mit ein. Die Baufinanzierung berücksichtigt diese selbst bei einer Vollfinanzierung nicht. Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit acht bis 15 Prozent an zusätzlichen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Maklergebühren rechnen, die Sie selbst aufbringen müssen.
Wird eine bereits fertig gebaute Immobilie erworben, zahlt die Bank kurz nach dem Kauf die gesamte Darlehenssumme aus. Wird gebaut, richten sich die Zahlungstermine nach dem Baufortschritt. Hier werden Teilzahlungen fällig, sobald ein Bauabschnitt fertiggestellt ist. Das Geld ruft der Kreditnehmer bei der Bank ab. Es werden also keine regelmäßigen Raten ausbezahlt. Dennoch muss die Bank über den gesamten Zeitraum die vollständige Geldsumme bereithalten und darf sie nicht anderweitig verleihen oder anlegen.
Die Rückzahlung des Kredits beginnt üblicherweise mit dessen Bereitstellung. Auch wenn im allgemeinen Sprachgebrauch die Tilgung mit der monatlichen Zahlung an die Bank gleichgesetzt wird, ist dies nicht korrekt. Die meisten Hauskredite sind Annuitätendarlehen, bei denen über den gesamten Zeitraum eine gleichbleibende monatliche Rate zurückgezahlt wird. Diese setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Es ist möglich, eine tilgungsfreie Zeit für den Anfang zu vereinbaren. In dieser Zeit fallen jedoch trotzdem Zinsen an. Üblich ist es daher, schon zu Beginn mit einem geringen Prozentsatz (ein bis zwei Prozent) zu tilgen. Mit jeder Rate steigt die Tilgung und sinken die Zinsen .
Wird für den Immobilienkauf ein Hauskredit aufgenommen, kostet die Immobilie am Ende deutlich mehr als den reinen Kaufpreis. Grund hierfür sind vor allem die Zinsen. Selbst in Zeiten niedriger Zinsen summieren sich die Beträge hierfür aufgrund der langen Laufzeit. Hinzu kommen Bereitstellungsgebühren und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen wollen und es hierfür keine Vereinbarung im Vertrag gibt.
Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Sind die Zinsen niedrig, ist viel Eigenkapital vorhanden und die Traumimmobilie günstig, reicht bereits ein relativ niedriges Einkommen, um das Traumhaus mittels Hauskredit zu erwerben. Grundsätzlich sollte die monatliche Belastung durch den Kredit nicht höher sein als etwa 35 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens. Testen Sie mittels Darlehen-Vergleich im Internet, wie viel Kredit Sie bei Ihrem Einkommen erhalten können.
Können aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung die Raten nicht mehr bezahlt werden, sollte unbedingt das Gespräch mit der Bank gesucht werden. Der beste Zeitpunkt dafür ist, bevor der Kreditnehmer in Zahlungsverzug kommt. Ist der finanzielle Engpass vorübergehend, können Raten gestundet oder kurzzeitig reduziert werden. Wird sich die finanzielle Situation nicht verbessern, bleibt nur der Verkauf des Hauses. Hierbei sollten Sie unbedingt selbst einen Käufer suchen und es nicht auf eine Zwangsversteigerung ankommen lassen. Die Bank räumt meist einen Zeitraum von sechs Monaten bis zu einem Jahr ein, um einen neuen Käufer zu finden.
Um sich vor einem Zahlungsausfall durch Arbeitslosigkeit zu schützen, sollte eine finanzielle Reserve aufgebaut sein. Sinnvoll ist es, wenn diese ein halbes Jahr lang die Finanzierung des Hauskredits sichert. Bei kurzzeitiger Arbeitslosigkeit kann die Bank die Raten reduzieren oder die Zahlung aussetzen. Bei längerer Arbeitslosigkeit muss die Immobilie veräußert werden.
Grundsätzlich gilt: Es zahlt, wer den Vertrag unterschrieben hat. Haben beide Eheleute für den Hauskredit unterschrieben, müssen auch beide weiterhin zahlen. Ist nur einer Kreditnehmer, muss dieser alleine für den Kredit aufkommen. Dabei ist es unerheblich, ob einer der beiden Partner nicht mehr in der finanzierten Immobilie wohnt. Sind beide Eheleute Kreditnehmer, haften beide für den vollen Betrag. Zahlt also ein Partner die Rate nicht, kann die Bank sie vollständig vom anderen Partner verlangen.
Sieht die Bank die künftige Rückzahlung des Hauskredits in Gefahr, darf sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kreditsicherheiten werden hierbei berücksichtigt. Reichen diese nicht aus, um den Kreditbetrag zu decken, kann die Bank den Kredit kündigen.
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