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Hauskredit: Finanzierung für den Traum vom Eigenheim

Ein Hauskredit dient der Finanzierung der eigenen Immobilie und hat in der Regel eine relativ lange Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Diese Form des Darlehens wird im Allgemeinen auch Immobilienfinanzierung, Immobilienkredit oder Baukredit genannt und kommt dann zum Einsatz, wenn die privaten finanziellen Mittel nicht zur Finanzierung des Eigenheims ausreichen. Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Wir klären Sie über die Hintergründe dieser Finanzierungsform auf und erklären welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, wenn Sie einen Hauskredit abschließen möchten.

Das Wichtigste zusammengefasst
  • Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Mit dem Baufinanzierungsrechner lässt sich die monatliche Rate berechnen.
  • Eine lange Sollzinsbindung gibt Ihnen finanzielle Planungssicherheit
  • Online-Kreditvergleich gibt Aufschluss über die günstigsten Kreditangebote zur Immobilienfinanzierung
Inhaltsverzeichnis

    Was ist ein Hauskredit?

    Der Traum vom Eigenheim ist in den Köpfen vieler Deutscher fest verankert. Die Immobilie dient nicht nur als sicheres Dach über dem Kopf, sondern auch als praktische Altersvorsorge. Im Rentenalter können die Wohnung oder das Haus mit geringen laufenden Kosten selbst genutzt werden, wenn die Kredite bis dahin abbezahlt sind. Wird die Immobilie vermietet, bringt sie laufende Einnahmen. Ändern sich die Pläne schlagartig, kann das abbezahlte Haus oder die Wohnung verkauft werden. Doch um sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen zu können, muss man ihn finanzieren. Die klassische Baufinanzierung läuft über einen sogenannten Hauskredit. Im Gegensatz zu anderen Ratenkrediten ist die Laufzeit deutlich länger, sie liegt oft bei 20 bis 40 Jahren. Unabhängig davon gibt es die Zinsfestschreibung. Sie gibt an, über welchen Zeitraum die anfangs vereinbarten Zinsen konstant bleiben. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig oder am Steigen, empfiehlt sich eine lange Zinsfestschreibung. Bei hohen Zinsen und einer fallenden Tendenz sollte eine kürzere Zinsfestschreibung vereinbart werden. Läuft die Zinsfestschreibung aus, folgt eine Anschlussfinanzierung, bei der die Zinsen erneut über einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden.

    Was braucht man, um einen Hauskredit zu bekommen?

    Im Gegensatz zu anderen Krediten wird beim Hauskredit keine Gehaltsabtretung vereinbart. Als Sicherheit beim Hauskauf dient die Immobilie selbst. Dafür wird eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen, die auf die finanzierende Bank läuft. Obwohl die Hypothek die bekanntere Sicherheit ist, wird sie heute nur noch selten genutzt. Bei den meisten Hauskrediten wird eine Grundschuld eingetragen. Diese bleibt über die gesamte Kreditlaufzeit in voller Höhe bestehen. Ist die letzte Tilgung geleistet, verliert die Bank automatisch den Anspruch auf das Haus. Trotzdem kann die Grundschuld im Grundbuch verankert bleiben. Soll später ein weiterer Kredit aufgenommen werden, bei dem die Immobilie als Sicherheit dienen soll, kann die einmal eingetragene Grundschuld erneut als Sicherheit bestellt werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn nach Jahren das Haus baulich erweitert oder ein neues Dach benötigt wird. Obwohl die Immobilie als Sicherheit dient, überprüft die Bank die Bonität des Kunden, bevor sie den Kredit bewilligt. Üblicherweise werden neben Einkommensnachweisen auch ein aktueller Einkommenssteuerbescheid und ein Nachweis über eventuell vorhandene Eigenmittel gefordert.

    Was wird bei einem Hauskredit geprüft?

    Um Zahlungsausfälle zu vermeiden, fragt die Bank bei der Schufa die Kreditwürdigkeit des Kunden ab. In der Schufa sind aktuelle Kredite vermerkt und der Score gibt Auskunft darüber, wie zuverlässig die Kreditrückzahlung bisher erfolgte. Gibt es negative Einträge, wird eine Kreditvergabe schwierig. Bei der Schufa-Anfrage sollte immer eine allgemeine Konditionsanfrage gestellt werden und keine Kreditanfrage. Letztere wird in der Schufa vermerkt und kann den Score negativ beeinflussen. Um den Beleihungswert der Immobilie festzulegen, setzt die Bank in der Regel nicht den Kaufpreis an, sondern sie ermittelt den Wert anhand objektiver Kriterien. Der Beleihungswert entspricht daher selten zu 100 Prozent dem angegebenen Kaufpreis.

    Wer unterschreibt den Hauskredit?

    Der Hauskredit wird vom künftigen Eigentümer unterschrieben. Wird das Haus von Eheleuten erworben, können beide gemeinsam den Vertrag unterschreiben, es kann jedoch auch ein Partner den Kredit für den Hauskauf beantragen. Ob einer allein oder beide Partner zusammen – beide Varianten haben mehrere Vor- und Nachteile.

    Vorteile der gemeinsamen Kreditaufnahme:
    • Verdienen beide Partner gut und haben ein festes Einkommen, verbessert dies die gemeinsame Bonität. Da Banken keine festen Zinssätze anbieten, sondern diese von verschiedenen Faktoren wie der Bonität abhängig machen, kann sich dies positiv auf den Zinssatz auswirken.
    • Zahlen beide Partner den Kredit gemeinsam ab, kann die monatliche Rate höher gewählt werden. Werden beide Einkommen gemeinsam zugrundegelegt, bewilligt die Bank oft eine höhere Kreditsumme als bei einem einzelnen Kreditnehmer mit geringerem Einkommen.
    Nachteile des gemeinsamen Hauskredits:
    • Hat einer der beiden Partner negative Schufa-Einträge, würde er alleine keinen Kredit bekommen. Wollen beide gemeinsam einen Kredit aufnehmen, wird die Bank schlechtere Konditionen anbieten, selbst wenn der zweite Partner keine negativen Einträge hat.
    • Bei einer Scheidung haften beide Partner für einen gemeinsam abgeschlossenen Kredit.

    Was für einen Hauskredit kann ich mir leisten?

    Die wichtigste Frage beim Hauskauf ist immer die finanzielle: Wie viel Haus bekomme ich für mein Geld, beziehungsweise wie viel Haus kann ich mir leisten? Im Internet finden sich Vergleichs-Rechner, die anhand des Einkommens, des vorhandenen Eigenkapitals und der Haushaltsgröße die maximale Kredithöhe berechnen. Da es sich bei einem Hauskredit um eine langfristige Verpflichtung handelt, sollte die Kalkulation so realistisch wie möglich ausfallen. Besteht beispielsweise ein Kinderwunsch, können nicht über die gesamte Kreditlaufzeit beide Einkommen zu 30 Prozent mit der Rückzahlung belastet werden, da während der Elternzeiten mit finanziellen Einschränkungen zu rechnen ist.

    Die wichtigsten Faktoren für die Kredithöhe sind:
    • Monatliches Einkommen
    • Haushaltsgröße
    • Monatliche Sparbeträge
    • Eigenkapital
    • Aktuelles Zinsniveau
    • Finanzierungszeitraum

    Was zählt bei einem Hauskredit als Eigenkapital?

    Eigenkapital ist ein wesentlicher Faktor beim Hauskredit. Doch als Eigenkapital gilt noch einiges mehr als ein hoher Betrag auf dem Sparbuch.

    Mögliches Eigenkapital:
    • Bausparverträge bestehen aus der Anspar- und der Darlehensphase. Als Eigenkapital zählt das Geld, das in der ersten Phase angespart wurde.
    • Beträge, die im Rahmen des sogenannten Wohn-Riester als Riester-Rente seit 2010 eingezahlt wurden, gelten ebenfalls als Eigenkapital.
    • Sind Sie handwerklich geschickt, können Sie bis zu 15 Prozent der Kreditsumme in Form von Eigenleistung als Kapital einbringen. Bei Laien sind Eigenleistungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent realistisch.
    • Ist bereits ein Grundstück für das geplante Traumhaus vorhanden, gilt dieses ebenfalls als Eigenkapital.

    Man kann eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren. Allerdings sind in diesem Fall die Konditionen wesentlich schlechter als bei einem Hauskredit, der Eigenkapital berücksichtigt. Planen Sie zudem die Kaufnebenkosten mit ein. Die Baufinanzierung berücksichtigt diese selbst bei einer Vollfinanzierung nicht. Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit acht bis 15 Prozent an zusätzlichen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Maklergebühren rechnen, die Sie selbst aufbringen müssen.

    Wann erhält man beim Hauskredit die erste Rate?

    Wird eine bereits fertig gebaute Immobilie erworben, zahlt die Bank kurz nach dem Kauf die gesamte Darlehenssumme aus. Wird gebaut, richten sich die Zahlungstermine nach dem Baufortschritt. Hier werden Teilzahlungen fällig, sobald ein Bauabschnitt fertiggestellt ist. Das Geld ruft der Kreditnehmer bei der Bank ab. Es werden also keine regelmäßigen Raten ausbezahlt. Dennoch muss die Bank über den gesamten Zeitraum die vollständige Geldsumme bereithalten und darf sie nicht anderweitig verleihen oder anlegen.

    Ab wann fängt beim Hauskredit die Tilgung an?

    Die Rückzahlung des Kredits beginnt üblicherweise mit dessen Bereitstellung. Auch wenn im allgemeinen Sprachgebrauch die Tilgung mit der monatlichen Zahlung an die Bank gleichgesetzt wird, ist dies nicht korrekt. Die meisten Hauskredite sind Annuitätendarlehen, bei denen über den gesamten Zeitraum eine gleichbleibende monatliche Rate zurückgezahlt wird. Diese setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Es ist möglich, eine tilgungsfreie Zeit für den Anfang zu vereinbaren. In dieser Zeit fallen jedoch trotzdem Zinsen an. Üblich ist es daher, schon zu Beginn mit einem geringen Prozentsatz (ein bis zwei Prozent) zu tilgen. Mit jeder Rate steigt die Tilgung und sinken die Zinsen.

    Was kostet mich ein Hauskredit?

    Wird für den Immobilienkauf ein Hauskredit aufgenommen, kostet die Immobilie am Ende deutlich mehr als den reinen Kaufpreis. Grund hierfür sind vor allem die Zinsen. Selbst in Zeiten niedriger Zinsen summieren sich die Beträge hierfür aufgrund der langen Laufzeit. Hinzu kommen Bereitstellungsgebühren und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen wollen und es hierfür keine Vereinbarung im Vertrag gibt.

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    Wie viel Einkommen brauche ich für einen Hauskredit?

    Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Sind die Zinsen niedrig, ist viel Eigenkapital vorhanden und die Traumimmobilie günstig, reicht bereits ein relativ niedriges Einkommen, um das Traumhaus mittels Hauskredit zu erwerben. Grundsätzlich sollte die monatliche Belastung durch den Kredit nicht höher sein als etwa 35 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens. Testen Sie mittels Darlehen-Vergleich im Internet, wie viel Kredit Sie bei Ihrem Einkommen erhalten können.

    Was passiert, wenn man den Hauskredit nicht mehr bezahlen kann?

    Können aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung die Raten nicht mehr bezahlt werden, sollte unbedingt das Gespräch mit der Bank gesucht werden. Der beste Zeitpunkt dafür ist, bevor der Kreditnehmer in Zahlungsverzug kommt. Ist der finanzielle Engpass vorübergehend, können Raten gestundet oder kurzzeitig reduziert werden. Wird sich die finanzielle Situation nicht verbessern, bleibt nur der Verkauf des Hauses. Hierbei sollten Sie unbedingt selbst einen Käufer suchen und es nicht auf eine Zwangsversteigerung ankommen lassen. Die Bank räumt meist einen Zeitraum von sechs Monaten bis zu einem Jahr ein, um einen neuen Käufer zu finden.

    Wer zahlt den Hauskredit bei Arbeitslosigkeit?

    Um sich vor einem Zahlungsausfall durch Arbeitslosigkeit zu schützen, sollte eine finanzielle Reserve aufgebaut sein. Sinnvoll ist es, wenn diese ein halbes Jahr lang die Finanzierung des Hauskredits sichert. Bei kurzzeitiger Arbeitslosigkeit kann die Bank die Raten reduzieren oder die Zahlung aussetzen. Bei längerer Arbeitslosigkeit muss die Immobilie veräußert werden.

    Wer zahlt den Hauskredit bei Scheidung?

    Grundsätzlich gilt: Es zahlt, wer den Vertrag unterschrieben hat. Haben beide Eheleute für den Hauskredit unterschrieben, müssen auch beide weiterhin zahlen. Ist nur einer Kreditnehmer, muss dieser alleine für den Kredit aufkommen. Dabei ist es unerheblich, ob einer der beiden Partner nicht mehr in der finanzierten Immobilie wohnt. Sind beide Eheleute Kreditnehmer, haften beide für den vollen Betrag. Zahlt also ein Partner die Rate nicht, kann die Bank sie vollständig vom anderen Partner verlangen.

    Wann kündigt die Bank einen Hauskredit?

    Sieht die Bank die künftige Rückzahlung des Hauskredits in Gefahr, darf sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kreditsicherheiten werden hierbei berücksichtigt. Reichen diese nicht aus, um den Kreditbetrag zu decken, kann die Bank den Kredit kündigen.

    Kunden-Bewertungen

    • 5 / 5
      Ich bin bis jetzt sehr zufrieden mit dem Wechsel
    • 5 / 5
      Sehr gut seit Jahren genutzt!
    • 1 / 5
      Das DU als Anrede geht bei mir im seriösen Geschäftsumfeld überhaupt nicht.\nAlso nie wieder Top-Tarif
    • 5 / 5
      geht sehr einfach, immerhalb weniger Minuten