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Gebäudeversicherung: Schutz für die Immobilie

Die Gebäudeversicherung zahlt für Schäden am Haus, die durch äußere Einflüsse wie Sturm entstehen, sowie für Schäden durch Feuer oder Rohrbrüche. Die Gebäudeversicherung wird individuell auf den Grundbesitz des Versicherungsnehmers abgestimmt. Bei der Finanzierung einer Immobilie verlangt die Bank meist den Abschluss einer Gebäudeversicherung.

Das wichtigste zusammen­gefasst

  • Die Gebäudeversicherung sollte um eine Hausratversicherung ergänzt werden. Je nach Wohnlage ist auch eine Elementarschadenversicherung sinnvoll.
  • Die Gebäudeversicherung schützt alle Bauten des Besitzers, die fest mit dem Erdreich verankert sind.
  • Die Höhe der Versicherungssumme bei der Gebäudeversicherung wird meist nach dem gleitenden Neuwert festgelegt.

Inhalts­verzeichnis

    Mit welchen Versicherungen schütze ich mein Haus?

    Wer sich ein Haus kauft, stürzt sich dafür meist in hohe Schulden. Über Jahre – oft Jahrzehnte – hinweg, muss die Immobilie abgezahlt werden. Umso schlimmer, wenn das teure Eigenheim aufgrund von Feuer, Wasserrohrbruch oder einem Hagelschaden plötzlich beschädigt oder im schlimmsten Fall unwiederbringlich zerstört wird. Ist dies geschehen, stehen die Betroffenen nicht nur ohne Dach über dem Kopf da, sondern im schlimmsten Fall vor dem finanziellen Ruin. Der Wiederaufbau sprengt meistens das Budget der Geschädigten, sodass der bisherige Lebensstandard nicht mehr aufrecht gehalten werden kann. Umso wichtiger ist es, sein Gebäude adäquat zu versichern. Den optimalen Versicherungsschutz erreichst du durch eine Kombination aus drei verschiedenen Versicherungen:

    Was ist eine Wohngebäude­versicherung?

    Die wichtigste der drei Versicherungen ist sicher die Gebäudeversicherung. Sie versichert die äußere Hülle, also das Haus an sich. Sie kann in der Regel nur für Gebäude abgeschlossen werden, die als Wohnraum genutzt werden. Es handelt sich um eine sogenannte Sachversicherung. Wird eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung vorgesehen, musst du dies explizit mitversichern lassen. Die Gebäudeversicherung bietet umfassenden Schutz gegen Schäden, die durch folgende Faktoren verursacht wurden:

    • Brand
    • Hagel
    • Direkter Blitzeinschlag
    • Explosion und Implosion
    • Leitungswasser
    • Sturm ab Windstärke 8

    Andere Schäden beispielsweise durch Erdbeben oder Überflutungen (auch durch Starkregen) sind nicht in der Versicherung enthalten. Hierfür wird meist eine separate Versicherung gegen Elementarschäden benötigt. Diese deckt dann Flut, Erdbeben, starken Frost, Erdrutsche, Lawinen und Schneedruck ab. Oft kannst du Elementarschäden in die Gebäudeversicherung aufnehmen lassen, allerdings kommt es hier auf das zu erwartende Risiko an, dass ein solcher Schaden eintritt. Andersherum kann es passieren, dass auch eine Elementarschadenversicherung sich weigert, dich zu versichern. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn du dein Haus in einem typischen Hochwassergebiet errichten willst. Dort kannst du dich meist nicht gegen Schäden durch Hochwasser versichern.

    • Wohngebäudeversicherung: Was ist versichert?

      Die Gebäudeversicherung umfasst das Wohnhaus, die Garage und Nebengebäude. Voraussetzung ist, dass diese fest mit dem Erdboden verbunden sind. Damit die Versicherung im Schadensfall zahlt, sollten alle Nebengebäude im Versicherungsvertrag genau aufgelistet sein. Wird dies versäumt, zahlt die Gebäudeversicherung unter Umständen nicht. Nicht mitversichert sind bewegliche Güter wie ein Wohnmobil oder Pavillons. Obwohl die Gebäudeversicherung eigentlich nur die äußere Hülle absichert, sind festverbaute Bestandteile im Inneren des Hauses ebenfalls geschützt. Wird beispielsweise eine Einbauküche speziell für die vorhandene Küche gebaut, unterliegt sie dem Versicherungsschutz. Handelt es sich hingegen um eine Modulküche, deren Aufbau lediglich an den Raum angepasst wurde, ist diese hingegen nicht geschützt. Als Faustregel gilt: Lässt sich ein Objekt ohne großen Wertverlust wieder aus dem Haus entfernen, ist es nicht durch die Gebäudeversicherung geschützt. So wird auch ein fest eingebauter Lift übernommen, ein Treppenlift hingegen nicht. Um bewegliche Güter im Haus zu schützen, wird eine Hausratversicherung benötigt.

    • Hausratversicherung für bewegliche Güter

      Auch die Hausratversicherung ist eine Sachversicherung. Sie bietet Schutz für bewegliches Inventar, also beispielsweise Fernseher, Möbel oder Waschmaschine. Sie zahlt im Grunde bei den gleichen Schadensfällen wie die Gebäudeversicherung, nämlich bei Sturm, Hagel, Leitungswasser und Feuer, zusätzlich auch bei Raub, Einbruch und Vandalismus. Neben den Wiederbeschaffungskosten erstattet die Hausratversicherung auch Kosten für das Aufräumen nach einem Einbruch oder für das Hotel, wenn die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar ist. Gegen Aufpreis können zusätzliche Güter versichert werden, zum Beispiel Fahrräder, auch ein Schutz vor Schäden an elektrischen Geräten durch Überspannung ist möglich. Außerdem ist die Erweiterung der Versicherung um Elementarschäden möglich.

    Die Schadensereignisse im Überblick

    Wie jede andere Versicherung hat auch die Gebäudeversicherung klare Regelungen dazu, welche Schäden übernommen werden und welche nicht. Es ist daher sinnvoll, auf jeden Fall einen Gebäudeversicherungs-Vergleich durchzuführen, damit es im Schadensfall nicht zu Überraschungen kommt, weil eine bestimmte Leistung nicht enthalten ist. Auch bei den versicherten Schadensereignissen gibt es Einschränkungen.

    • Die Feuerversicherung

      Ein Brand ist sicherlich das Schlimmste, was einem Eigenheimbesitzer passieren kann, sind die Schäden doch meist immens. Zudem stellt ein Feuer im Haus natürlich eine massive Gefahr für die Bewohner dar. Um das Gebäude wieder herzurichten, springt die Gebäudeversicherung ein. Sie zahlt bei allen Bränden, die sich aus eigener Kraft ausbreiten, beispielsweise wenn durch einen Kurzschluss ein Feuer entsteht. Blitzschläge setzen große Energiemengen frei. Wird dabei etwas am Gebäude zerstört, kommt die Versicherung auf. Das trifft auch dann zu, wenn der Blitz in einen nahestehenden Baum einschlägt, der daraufhin die Fassade oder das Dach beschädigt. Oft sind Überspannungen eine direkte Folge von Blitzeinschlägen. Bei derart beschädigten elektrischen Einrichtungen greift die Wohngebäudeversicherung ebenfalls, genauso wie bei Explosionen, etwa durch Gas. Nicht versichert sind hingegen Sengschäden, wenn etwa eine glühende Zigarette das Parkett beschädigt.

    • Überschwemmungen durch Leitungswasser

      Die Gebäudeversicherung unterscheidet zwischen Leitungs- und anderem Wasser. Mitversichert sind Rohrbrüche an Heizungs- und Wasserrohren. Außerdem Rohrbrüche an den Wasserzuleitungen, die sich auf dem Grundstück befinden. Sinkt plötzlich und unerwartet die Temperatur und die Heizungsanlage oder Sanitäreinrichtungen kommen durch Frost zu Schaden, zahlt die Versicherung. Sie zahlt aber nicht, wenn es durch mangelndes Heizen oder in Rohren verbliebenes Waser zu Frostschäden kommt. Geht das Wasserbett kaputt, springt auch die Versicherung für den Schaden an Boden und Wänden ein. Nicht versichert sind Wasserschäden, wenn beispielsweise ein Putzeimer umgefallen ist oder eine umgekippte Blumenvase den Konzertflügel flutet.

    • Versicherung gegen Sturm

      Die Gebäudeversicherung zahlt bei Sturmschäden erst, wenn mindestens Windstärke 8 erreicht wird. Dann haftet sie aber auch für Folgeschäden, wenn etwa das Dach abgedeckt wurde oder ein umgestürzter Baum Dach oder Gemäuer beschädigt. Kommt die Verglasung durch Hagelkörper zu Schaden, zahlt die Versicherung. Sie leistet jedoch nicht, wenn Hagel oder Regen durch ein offenes Fenster eindringen konnten.

    Wie berechnen sich bei der Gebäude­versicherung die Kosten?

    Die Kosten der Gebäudeversicherung hängen von verschiedenen Faktoren ab, vor allem natürlich vom Wert des Hauses. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Kosten für Gebäudeversicherungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft bestätigt, was viele Verbraucher schon zu spüren bekommen haben: Jahr für Jahr steigen die Beiträge um durchschnittlich fünf bis sieben Prozent. Die Ursache dafür ist unter anderem, dass durch extreme Witterungsbedingungen die Schäden durch starke Stürme oder Überschwemmungen immer größer werden, wodurch die Versicherungen mehr Kosten haben als Einnahmen. Der größte Kostenfaktor sind aber Schäden durch Leitungswasser – im Jahr 2016 haben deutsche Gebäudeversicherungen bei insgesamt 1,15 Millionen Wasserschäden geleistet. Die durchschnittlichen Kosten pro Schadensfall lagen bei 2.254 Euro. Wie hoch die Kosten für den Hausbesitzer sind, hängt unter anderem von der Risikozone ab, in der das Haus sich befindet. Um Leitungswasserschäden zu schätzen, werden üblicherweise vier Gefahrenzonen unterschieden, die sich an der Wasserhärte orientieren. Bei Feuer wird nicht differenziert, bei Sturm sind es meist zwei Stufen. Elementarschäden werden zumeist in vier Hochwasser- und drei Erdbebenzonen unterteilt. Des Weiteren ist die Bauartklasse von Bedeutung, die Art der Dachung, die Nutzung sowie die Ausstattung des Hauses. Es ist sinnvoll, mindestens einmal im Jahr zu überprüfen, ob die vereinbarte Versicherungssumme noch dem Wert des Hauses entspricht. Wurde beispielsweise eine Sauna eingebaut, steigt der Wert der Immobilie und damit auch der potenzielle Schaden. Im Falle einer Unterversicherung bekommst du nicht den vollen Schaden erstattet, sondern nur einen Anteil. Du kannst ganz leicht die Kosten für die Gebäudeversicherung online berechnen. Ein Wohngebäudeversicherungs-Vergleich zeigt dir schnell, welche Versicherungen zu welchen Konditionen ihre Dienste anbieten.

    Möglichkeiten zur Wertermittlung des Hauses

    Bei der Gebäudeversicherung wird üblicherweise der Neuwert des Gebäudes versichert. Das entspricht der Summe, die zum Wiederaufbau des Hauses in gleicher Ausstattung und Größe benötigt wird. Um diesen Wert zu ermitteln, nutzen Gebäudeversicherungen drei verschiedene Methoden:

    • Beim Wohnflächentarif werden Größe und Ausstattung des Hauses bewertet. Im Schadensfall erstattet die Versicherung den Neubauwert, der am Ort üblich ist. Es gibt in diesem Fall keine festgelegte Versicherungssumme, sondern lediglich eine Obergrenze für die mögliche Entschädigung. Steigen die Baukosten deutlich an, kann durch eine zu niedrige Obergrenze eine Unterversicherung eintreten.
    • Ein Wertgutachten kann von einem Gutachter erstellt werden. Er schätzt den Wert der Immobilie ein. Dies ist jedoch teuer und ist als Grundlage für die Versicherung nur bedingt geeignet, da meist der Verkehrswert ermittelt wird. Wichtiger für die Gebäudeversicherung sind jedoch die Kosten, die beim Wiederaufbau anfallen würden.
    • Beim gleitenden Neuwert passt sich die Versicherungssumme an den steigenden Wert der Immobilie an. Als Grundlage dient der fiktive „Mark 1914“. Dabei orientiert man sich daran, was der Neubau im Jahr 1914 theoretisch gekostet hätte. Um den Wert zu errechnen, wird der Neuwert durch den Baupreisindex geteilt. Dieser ergibt sich aus verschiedenen Indizes des Statistischen Bundesamtes. Die Versicherungssumme wird regelmäßig angepasst, sodass eine Unterversicherung vermieden wird.

    Wie findest du die beste Wohngebäude­versicherung?

    Die Suche nach einer empfehlenswerten Gebäudeversicherung ist nicht so einfach, denn die Bedingungen der einzelnen Versicherungen unterscheiden sich zum Teil deutlich. Ein Gebäudeversicherungs-Vergleich kann immer nur einen groben Überblick über die möglichen Kosten geben. Denn vor einer endgültigen Preisauskunft überprüfen viele Versicherungen dein Haus ganz genau. Dazu müssen zahlreiche Fragebögen zur Bausubstanz, dem Baujahr, der Lage des Grundstücks, zu Vorschäden und anderen Dingen ausgefüllt werden. Es gibt keine einheitlichen Richtlinien, wie Versicherungen die Angaben bewerten. Es kann also sein, dass zum Beispiel die Lage des Hauses von Versicherung A ganz anders eingestuft wird als von Versicherung B. Die Berechnung der Prämie ist sehr komplex, weswegen viele Versicherungen keine Online-Berechnung anbieten. Um die beste Wohngebäudeversicherung zu finden, kannst du dich beispielsweise am Gebäudeversicherungs-Test von Stiftung Warentest orientieren. Sie hat 32 empfehlenswerte Versicherungstarife ermittelt. Diese kannst du online einsehen und vergleichen. Berücksichtige bei deinem Wunschtarif unbedingt Zusatzleistungen für spezielle Wohnumstände:

    • Sauna- und Kaminbesitzer sollten Nutzwärmeschäden in die Versicherung mit aufnehmen lassen.
    • Eine Photovoltaik-Anlage ist teuer, aber nur selten Teil der Gebäudeversicherung. Sie kann aber in einige Gebäudeversicherungen mit aufgenommen werden.
    • Bei einem baumreichen Grundstück empfiehlt sich, nicht nur Schäden durch diese Bäume mitzuversichern, sondern auch deren Entsorgung, wenn sie im Sturm entwurzelt werden.

    Hast du dich für einen oder mehrere Tarife entschieden, die infrage kommen, schaue dir die Annahmevoraussetzungen an. Diese geben Auskunft darüber, ob es womöglich Kriterien gibt, die dein Haus ausschließen. Lass dir von mindestens drei Versicherungen Angebote schicken und entscheide dich dann für das, welches dir am meisten zusagt.

    Sinnvolle Zusatzleistungen und Fragen zur Gebäude­versicherung

    Es gibt zahlreiche Zusatzleistungen, die den Schutz durch die Gebäudeversicherung noch umfassender machen. Fünf davon sind besonders wichtig:

    • Grobe Fahrlässigkeit: Liegt sie vor, darf der Versicherer die Leistung kürzen oder sogar komplett streichen. Wird grobe Fahrlässigkeit mitversichert, haftet die Gebäudeversicherung beispielsweise auch dann, wenn eine vergessene Kerze das ganze Haus in Brand gesetzt hat.
    • Abbruch- und Aufräumkosten: Nach einem Schaden geht es nicht nur um den Wiederaufbau. Vorher müssen oft noch Trümmer entfernt oder Bauschutt entsorgt werden. Auch die Trockenlegung nach einem Brand oder Wasserschaden ist teuer. Eine Versicherungssumme von 50.000 Euro ist ratsam.
    • Mehrkosten durch neue Auflagen: Verändern sich Bauvorschriften, zum Beispiel hinsichtlich der Dämmung, wird der Neubau schnell teurer als gedacht.
    • Dekontamination: Dringt durch einen Schaden Erdöl in den Boden ein oder verseuchen giftige Brandreste das Grundstück, sollte die Dekontamination wenigstens teilweise von der Versicherung getragen werden. Überspannung: Ein Blitzeinschlag in einer nahegelegenen Überlandleitung kann Stromspitzen verursachen, die zu Schäden an der Heizung, Wärmepumpen oder der Alarmanlage verursachen.

    • Gibt es eine Gebäudeversicherungs-Pflicht?

      Viele Eigentümer fragen sich, ob eine Gebäudeversicherung Pflicht ist. Grundsätzlich ist der Abschluss freiwillig. Wird eine Immobilie finanziert, verlangt aber die kreditgebende Bank in der Regel den Abschluss einer solchen Versicherung, um das eigene Risiko gering zu halten.

    • Wer zahlt die Gebäudeversicherung: Mieter oder Vermieter?

      Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, sein Eigentum adäquat zu versichern. Er kann diese Kosten jedoch auf seine Mieter umlegen. Dies muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein. Wichtig ist die Wirtschaftlichkeit der Versicherung. Er kann also Versicherungen für völlig unrealistische Szenarien nicht auf seine Mieter umlegen. Nur bei sinnvollen und notwendigen Versicherungen, die das Gebäude und deren Bewohner sichern, ist die Umlage möglich.

    Kunden-Bewertungen

    • 4 / 5
      Bisher ist alles gut gelaufen. Ich bin aber noch am Anfang des Wechselprozesses. Meinen letzten Wechsel des Gaslieferanten habe ich auch mit Top-Tarif gemacht. Ich bin gespannt ob ich den versprochenen Bonus von meinem bisherigen Lieferanten bekomme. Man liest über Grüne Welt in Punkto Bonus nichts Gutes in den Portalen.
    • 4 / 5
      Zum neuen Anbieter kann ich noch keine Angaben machen. Im Internet wurden manche Mängel angezeigt.
    • 5 / 5
      Super Angebote, kaufe immer wieder gerne ein.
    • 5 / 5
      Der Wechsel wurde zwar noch nicht vollzogen. Aber das Angebot hat mich überzeugt.

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