Mit dem Darlehensrechner zur optimalen Baufinanzierung

Nur die wenigsten verfügen über genügend Ersparnisse, um Immobilien ohne eine Baufinanzierung zu bauen oder zu kaufen. Da die Immobilienfinanzierung in der Regel eine langfristige Verpflichtung ist, solltest du dich vorab sorgfältig über die unterschiedlichen Möglichkeiten informieren und verschiedene Angebote einander gegenüberstellen. Darlehensrechner helfen bei der Planung eines Immobilienkredits und dem Kreditvergleich.

Das Wichtigste zusammengefasst

Vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung empfiehlt sich ein Kreditvergleich mithilfe eines Darlehensrechners.
Ein höherer Eigenanteil verringert die Zinssätze und weitere Darlehenskosten, empfehlenswert sind mindestens 20 Prozent des Immobilienkaufpreises.
Eine Umschuldung ermöglicht den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter nach Ablauf der Zinsbindung.

Inhaltsverzeichnis

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen stellt die klassische Form der Baufinanzierung dar. Alternative Finanzierungen, wie der Kredit mit Schlussrate (auch Ballonfinanzierung genannt), sind noch selten in der Immobilienfinanzierung anzutreffen. Die monatliche Rate des Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Da die Zinsen immer für die (kontinuierlich sinkende) Restschuld berechnet werden und entsprechend jeden Monat geringer ausfallen, erhöht sich damit sukzessive auch der Tilgungsanteil an der Rate. Die Kreditlaufzeit hängt vor allem von dem zu Beginn vereinbarten Tilgungssatz ab. Diesen kannst du als Kreditnehmer selbst bestimmen. Je höher dieser zu Beginn ist, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt. Die Banken verlangen in der Regel eine Mindestrückzahlung von ein bis zwei Prozent. In Zeiten von niedrigen Zinsen empfiehlt sich ein höherer Tilgungssatz, um die Abzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Mit einem Darlehensrechner kannst du ganz einfach verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen anfänglichen Tilgungssätzen durchspielen und die den jeweiligen Tilgungsplan anzeigen lassen. So findest du garantiert die zu deiner persönlichen Situation passende Baufinanzierung.

Darlehensrechner zur Baufinanzierung: Wichtige Begriffe

Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchte, sollte nicht nur bei der Wahl des Objekts genau hinsehen und vergleichen, sondern gerade auch bei der Wahl des Finanzierers. Besonders hilfreich bei der Kalkulierung und dem Kreditvergleich sind spezielle Darlehensrechner im Internet. Für die Ermittlung der verschiedenen Baufinanzierungsangebote sind einige Daten erforderlich, die im Folgenden kurz erläutert werden.

Baufinanzierungsfaktoren:

Darlehensbetrag:
Hiermit ist die Summe gemeint, die du von der Bank zur Finanzierung der Immobilie benötigst. Diese ergibt sich aus dem Kaufpreis für das Objekt, abzüglich des bereits vorhandenen Eigenkapitals. Darüber hinaus sollten mögliche zusätzliche Ausgaben, zum Beispiel Renovierungs- oder Unterhaltskosten, einkalkuliert werden. Kaufnebenkosten für den Notar oder den Makler sollten vom Eigenkapital abgezogen werden, da zweckgebundene Baukredite diese nicht abdecken.
Kreditlaufzeit:
Die Laufzeit des Darlehens hängt in erster Linie von der persönlichen Situation ab. Denn die Kreditlaufzeit richtet sich nach der Höhe der Raten, die monatlich zahlen kannst. Dabei gilt: Je niedriger die monatliche Rate, desto länger die Laufzeit. Allerdings ist grundsätzlich eine kürzere Laufzeit zu bevorzugen, da diese meist mit deutlich geringeren Zinsen einhergeht und so zu deutlich niedrigeren Gesamtkosten für den Kredit führen.
Sollzinsbindung:
Der Zeitraum der Sollzinsbindung gibt an, wie lange die Bank einen bestimmten Zinssatz garantiert. Das sind meist zwischen fünf und 20 Jahre. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich also eine längerfristige Bindung. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Zinsbindungsfrist sinnvoll sein, wenn in den kommenden Jahren von sinkenden Zinsen auszugehen ist. Wird eine Baufinanzierung während der ersten Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt, wird dies auch als Volltilgung bezeichnet. Üblicherweise besteht jedoch noch eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
Sondertilgung:
Wurde ein Sondertilgungsrecht vertraglich vereinbart, kann der Kreditnehmer Teilbeträge der Restschuld vorzeitig begleichen. Wird jedoch die restliche Kreditsumme außerhalb der vereinbarten Sondertilgungen auf einmal zurückgezahlt, entgehen der Bank Zinsgewinne. Dafür kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Darlehensrechner: Sondertilgung bei der Baufinanzierung berücksichtigen

Um einen Immobilienkredit so schnell wie möglich zurückzahlen zu können und so noch früher schuldenfrei zu sein, sollten Kreditnehmer bei einem Immobilienkredit immer auch die Vereinbarung von Sondertilgungen in Erwägung ziehen. Dadurch haben Kreditnehmer die Möglichkeit, eine Extrazahlung zu leisten, um die Restschuld zu verringern. Die meisten Baufinanzierer bieten Ihren Kunden diese Sonderzahlungen einmal jährlich in Höhe von fünf bis zehn Prozent an, ohne zusätzliche Gebühren zu berechnen. Gerade wenn du eine größere Geldsumme, beispielsweise eine Erbschaft, erwarten kannst, empfiehlt es sich weitere Sondertilgungen zu vereinbaren. Denn mithilfe solcher Extrazahlungen kannst du nicht nur das Darlehen schneller tilgen, sondern reduzierst insgesamt die Zinslast deines Annuitätendarlehens. In der Regel kannst du bei einem Darlehensrechner die Option auf Sondertilgung auswählen. So siehst du auf einen Blick, welche Auswirkungen Sonderzahlungen auf die Restschuld sowie die Kreditlaufzeit haben.

Eigenkapital: Die Grundlage der Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierung der eigenen Immobilie empfehlen Experten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Es gibt zwar auch Banken, die Immobilienkredite ohne Eigenkapital anbieten, für den Kreditnehmer ergeben sich daraus jedoch einige Nachteile. So erhöht sich nicht nur das Risiko, bei Zahlungsausfall und folgender Zwangsversteigerung auf einem höheren Schuldenberg sitzenzubleiben. Auch für die Bank steigt das Risiko für die Kreditvergabe, was sich in teils deutlichen Zinsaufschlägen bemerkbar macht. Generell lässt sich sagen: Je höher der Anteil des eigenen Vermögens zur Finanzierung der Immobilie ist, desto besser sind die Zinssätze seitens der Bank. Denn je mehr eigenes Kapital in die Finanzierung der Immobilie einfließt, desto geringer ist die für den Hauskauf benötigte Kreditsumme und das damit einhergehenden Ausfallrisiko für die Bank. Geringere Zinssätze wiederum führen dazu, dass die Zinslast insgesamt sinkt. Die gesparten Zinsen kannst du zusätzlich in die Tilgung einbringen und so die Kreditlaufzeit verkürzen. Mit einem Darlehensrechner kannst du vorab schauen, wie sich die Baufinanzierung und der Tilgungsplan ändern, wenn du unterschiedlich hohe Beträge als Eigenkapital in die Finanzierung einbringst.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Gerade jungen Familien fällt es mitunter schwer, ausreichend eigene Mittel anzusparen, um den empfohlenen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent in die Immobilienfinanzierung einzubringen. In solchen Fällen kann auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital sinnvoll sein. So gibt es mittlerweile immer mehr Banken, die eine Vollfinanzierung ermöglichen. Angesichts des vergleichsweise hohen Risikos empfiehlt sich diese Option allerdings nur für Darlehensnehmer, die über ein sicheres und gutes Einkommen verfügen. Sofern du über einen festen Arbeitsplatz verfügst und ein vergleichsweise hohes Einkommen erhältst, könnte sich die Vollfinanzierung für dich lohnen. Denn so kannst du dir früher den Traum vom eigenen Heim erfüllen und von den gegenwärtig besonders günstigen Zinsen profitieren. Viele Darlehensrechner arbeiten mit tagesaktuellen Zinssätzen und sind daher eine gute Hilfe bei der Entscheidung.

Sicherheiten zur Baufinanzierung

Nicht immer braucht es besonders viel Einkommen oder Guthaben auf dem Konto, um bessere Konditionen für den Immobilienkredit zu bekommen. Für die Bank stellt Eigenkapital eben nur eine Sicherheit dar, die sie vor dem Zahlungsausfall des Kreditnehmers schützt.

Als mögliche Sicherheiten gelten auch:

Sparbriefe
Wertpapiere, wie Aktien, Anleihen oder Fonds
Guthaben aus Bausparverträgen
weitere Immobilien
Rückkaufswerte von Kapitallebensversicherungen oder Rentenversicherungen

Sogenannte Arbeitgeberdarlehen oder Darlehen von Verwandten betrachtet die Bank ebenfalls als Eigenkapital. Falls du über eine oder mehrere dieser Sicherheiten verfügst, addiere diese Beträge einfach zum Eigenkapital, um sie im Darlehensrechner zu berücksichtigen.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung bei der Baufinanzierung

In der Regel lässt sich mit der Bank eine Sollzinsbindung über einen Zeitraum von maximal 25 Jahren vereinbaren. Die vollständige Tilgung dauert aber meist länger. So bleibt nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld offen, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Der Kreditnehmer hat jetzt zwei Möglichkeiten: Entweder bleibt er bei der bisherigen Bank und nutzt deren Angebot zur Tilgung der Restschuld (Prolongation) oder aber er nutzt die Anschlussfinanzierung über ein anderes Kreditinstitut, schuldet also die Kreditsumme um. Die zweite Option (Umschuldung) bietet meist finanzielle Vorteile, da über einen Darlehensvergleich mithilfe eines Darlehensrechners bessere Konditionen gefunden werden können. Allerdings ist der Wechsel zu einer neuen Bank mit zusätzlichen Kosten verbunden. Für die Übertragung der Restschuld (auch Grundschuld genannt) fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Sofern die Zinsersparnisse die zusätzlichen Kosten durch die Umschuldung übersteigen, ist ein Wechsel zu einer anderen Bank bei der Anschlussfinanzierung zu empfehlen. Das Verfahren zur Kreditvergabe bei der neuen Bank verläuft in der Regel wie beim Erstantrag, inklusive Bonitätsprüfung. Die meisten Unterlagen dafür dürften vom ersten Antrag noch bereitliegen.