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Baukredit – mit einem Darlehen in die eigenen vier Wände

Der Hausbau oder Immobilienkauf ist für viele die wohl größte Investition ihres Lebens. Um den Traum vom eigenen Zuhause Wirklichkeit werden zu lassen, nimmt ein Großteil der künftigen Immobilienbesitzer einen Baukredit auf. Dieser sollte gründlich geplant werden, schließlich wird die Rückzahlung des Darlehens über viele Jahre ein fixer Kostenpunkt bleiben. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, worauf Sie bei einem Baukredit achten sollten und wie Sie von günstigen Zinsen profitieren können.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Ein Baukredit dient der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Hausbaus.
  • Die gängigsten Finanzierungsmodelle für einen Baukredit sind das Annuitätendarlehen und das Volltilgerdarlehen.
  • Vor Abschluss eines Baukredits sollten Sie die Zinsen vergleichen. Besonders leicht gelingt dies mit einem Baukredit-Rechner.

Inhalts­verzeichnis

    Baukredit – welche Varianten gibt es?

    Als Baukredit wird ein zweckgebundenes Darlehen verstanden, das für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie gewährt wird. Diese Merkmale sind allen Baukredit-Varianten gemein, darüber hinaus unterscheiden sich die unterschiedlichen Finanzierungsmodelle jedoch teils erheblich. Hier bieten wir Ihnen einen kurzen Überblick:

    Der Klassiker des Baukredits: Das Annuitätendarlehen

    Die klassische Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch eine lange Laufzeit aus, während die monatliche Rate konstant bleibt. Damit bietet ein solcher Baukredit volle Planungssicherheit. Zudem wird die Zinshöhe über einen gewissen Zeitraum, in Fachkreisen auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet, festgeschrieben, sodass Kreditnehmer langfristig von den aktuell günstigen Zinsen profitieren. Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen, der Baukredit wird also von der ersten Rate an getilgt. Im Zeitablauf sinkt so kontinuierlich die Restschuld und damit auch die Zinszahlungen. Da die monatliche Rate jedoch konstant bleibt, nimmt entsprechend der Tilgungsanteil im Verlauf des Baukredits zu. Üblicherweise besteht nach dem Ende der Laufzeit noch eine Restschuld, für die Kreditnehmer dann eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

    Volltilgerdarlehen – der Baukredit mit 100 % Tilgung

    Im Unterschied zum Annuitätendarlehen wird bei einem Volltilgerdarlehen die Kreditsumme über die gesamte Laufzeit vollständig zurückgezahlt. Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem Baukredit mit 100 % Tilgung nicht erforderlich. Angesichts der schnellen Tilgung bieten Banken häufig besonders günstige Zinsen. Je nach Kredithöhe ergeben sich bei dieser Finanzierungsform jedoch vergleichsweise hohe Monatsraten. Daher ist eine solche Baufinanzierung vor allem für Kreditnehmer geeignet, die langfristig mit hohen Einkünften rechnen können.

    So sichern Banken einen Baukredit ab

    Wird der Hauskauf über einen Baukredit finanziert, verlangen Banken grundsätzlich Sicherheiten, beispielsweise eine Hypothek oder Grundschuld. Können Kreditnehmer Ihren Verpflichtungen aus der Baufinanzierung nicht mehr nachkommen, kann die Bank dank dieser Sicherheiten die Immobilie zwangsveräußern und den Erlös für die Tilgung des Baukredits verwenden. Während die Hypothek an den eingetragenen Baukredit geknüpft ist, besteht die Grundschuld darüber hinaus und kann dementsprechend für weitere Kredite genutzt werden. Angesichts dieser hohen Flexibilität kommt heutzutage fast ausschließlich die Grundschuld zum Einsatz. Ein Baukredit ohne Hypothek ist somit die gängige Variante.

    Fördermöglichkeiten rund um den Baukredit

    Eine besonders günstige Finanzierungsform ist ein Baukredit mit Wohnriester. Dank staatlicher Zuschüsse wird das Darlehen deutlich schneller zurückgezahlt. Neben jährlichen Zulagen gewährt der Staat Steuervergünstigungen. So können Sie einen Teil der Tilgungszahlungen des Baukredits bei der Steuer absetzen. Voraussetzung für den Baukredit mit Wohnriester ist, dass die Kreditnehmer selbst in der Immobilie leben werden und in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen. Alternativ besteht die Möglichkeit, auf einen Baukredit mit KfW-Förderung zu setzen. Je nach Vorhaben bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau verschiedene Förderprogramme, die neben besonders günstigen Zinsen häufig auch Tilgungszuschüsse beinhalten.

    Baukredit – die optimale Finanzierung für Ihr Immobilienvorhaben finden

    Damit Sie den perfekten Baukredit für Ihre Bedürfnisse finden, sollten Sie die Finanzierung sorgfältig planen und einige Punkte berücksichtigen.

    Wie viel Haus kann ich mir leisten?

    Bevor es an die konkrete Planung geht, sollten sich künftige Hausbesitzer mit der Frage befassen, wie viel Immobilie sie sich leisten können. Ausgangspunkt bilden die monatlichen Einnahmenüberschüsse, also welches Budget für die monatliche Rate zur Verfügung steht. Hiervon ausgehend wird die maximale Kreditsumme und unter Berücksichtigung von Eigenkapital der mögliche Kaufpreis ermittelt. Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist zwar grundsätzlich möglich, Verbraucherschützer empfehlen aber mindestens 20 Prozent der gesamten Kosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Gerade für junge Familien , die bislang noch kein Vermögen ansparen konnten, künftig aber mit hohen Einnahmen rechnen können, ist ein Baukredit ohne Anzahlung in der Regel dennoch eine gute Option.

    Voraussetzungen für den Baukredit: Einkommen, Bonität & Co.

    Um die monatlichen Tilgungsraten über die gesamte Laufzeit des Baukredits stemmen zu können, ist ein gesichertes Einkommen unerlässlich. Daher gewähren Banken einen Baukredit ohne Festvertrag nur in seltenen Ausnahmefällen. Auch ein Baukredit bei befristetem Arbeitsvertrag ist eher eine Seltenheit. Denn das Ausfallrisiko, dass der Baukredit bei Arbeitslosigkeit nicht mehr bedient werden kann, ist für Banken zu groß. Ein weiteres wichtiges Kriterium für die Bewilligung ist eine gute Bonität. Die Kreditwürdigkeit erfragen Banken bei der Schufa. Meist reicht schon ein schlechter Schufa-Eintrag für eine Ablehnung der Kreditanfrage aus. Ein Baukredit ohne Schufa wird daher kaum bewilligt. Haben Sie sich für die Errichtung eines Neubaus entschieden, ist zudem eine Baugenehmigung grundlegende Voraussetzung für die Bewilligung eines Baukredits. Ohne Baugenehmigung erteilen Banken nur selten eine Zusage.

    Baukredit vergleichen und von günstigen Zinsen profitieren

    Die Kosten eines Baukredits hängen unter anderem von den vereinbarten Baukreditzinsen ab. Welcher Anbieter die günstigsten Konditionen gewährt, können Sie über einen Baukredit-Vergleich ermitteln. Baukredit-Rechner im Internet ermöglichen es, schnell und einfach verschiedene Baukredite zu vergleichen. Wie wichtig ein Preisvergleich ist, soll folgende Beispielrechnung verdeutlichen:

    Bei einem Baukredit in Höhe von 150.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer monatlichen Rate von 500 Euro betragen die Zinskosten über die gesamte Laufzeit bei einem effektiven Jahreszins von 2 Prozent etwa 37.500 Euro. Liegt der Zinssatz hingegen nur bei 1,5 Prozent, reduzieren sich die Zinskosten auf rund 26.900 Euro.

    Insbesondere in Zeiten niedriger Baukreditzinsen ist es ratsam, einen Baukredit mit Sollzinsbindung zu vereinbaren. In der Regel können Zinsbindungsfristen zwischen fünf und 30 Jahren gewählt werden. Auf diese Weise können Sie sich die günstigen Zinsen über einen langen Zeitraum sichern und so die Finanzierungskosten des Baukredits gering halten. Ein Baukredit ohne Zinsbindung ist nur zu empfehlen, wenn die aktuelle Zinsentwicklung auf künftig sinkende Zinsen schließen lässt.

    Möglichkeiten zur Beendigung eines Baukredits

    Ein Baukredit ist zumeist eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Ändern sich die Lebensumstände oder kommt es zu einer weiteren Zinssenkung, ist eine Beendigung des bestehenden Darlehens meist eine sinnvolle Option.

    Baukredit ablösen: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

    Sind die aktuellen Bauzinsen deutlich günstiger als die Konditionen Ihres bestehenden Baukredits, ist es ratsam, den Baukredit umzuschulden. In diesem Fall wird für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu einem deutlich günstigeren Zinssatz abgeschlossen. Ob Sie einen Baukredit umschulden können, hängt meist davon ab, wann die Zinsbindung des bestehenden Kreditvertrags endet. Grundsätzlich gilt: Nach zehn Jahren haben Sie laut § 489 BGB einen gesetzlichen Anspruch darauf, den Baukredit abzulösen. Sollten Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen, verlangen Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsgewinne. Sollten Ihnen während der Kreditlaufzeit zusätzliche Geldmittel zur Verfügung stehen, können Sie diese unter Umständen zur Tilgung nutzen. Dies setzt jedoch voraus, dass ein Baukredit mit Sondertilgung vereinbart wurde. In diesem Fall können Sie zum Beispiel den Baukredit mit Riester tilgen. Oder Sie entscheiden sich dafür, einen Baukredit mit einer Lebensversicherung zurückzuzahlen. Immer mehr Banken bieten auch ein Kombi-Paket bestehend aus Darlehen und Bausparvertrag an. Hierbei erhalten Kreditnehmer eine Immobilienfinanzierung und sparen während der Laufzeit ein Guthaben an. Nach Ende der Kreditlaufzeit lässt sich dann der Baukredit mit dem Bausparvertrag ablösen.

    Baukredit kündigen – bei Verkauf oder Scheidung

    Soll eine Immobilie veräußert werden, haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, sie können den bestehenden Baukredit bei Verkauf kündigen. Die Frist hierfür beträgt sechs Monate. Unter Umständen haben Banken jedoch die Möglichkeit, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsgewinne zu verlangen. Was mit einem Baukredit bei einer Scheidung geschieht, hängt davon ab, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Hat nur einer der beiden Ehepartner den Vertrag geschlossen, haftet dieser allein für den Baukredit bei einer Scheidung. Sofern beide Partner Darlehensnehmer sind, müssen sie auch weiterhin gemeinsam für den Kredit aufkommen – selbst dann, wenn einer aus der gemeinsamen Immobilie auszieht. Allerdings kann eine Scheidungsvereinbarung erstellt werden, in der die Unterhaltszahlungen mit den Tilgungsraten verrechnet werden.

    Spezielle Finanzierungsmodelle: Baukredit für Senioren, Unverheiratete und Familien

    Baukredit für Senioren

    Angesichts der niedrigeren Einnahmen und der kürzeren Lebenserwartung ist ein Baukredit für Senioren häufig mit zusätzlichen Voraussetzungen verbunden. So verlangen viele Banken meist einen Eigenkapitalanteil von mehr als 40 Prozent. Darüber hinaus müssen die sogenannten Best Ager mit höheren monatlichen Raten rechnen.

    Förderangebote für Familien: Baukredit mit Kindern

    Um Familien den Bau oder Kauf einer Immobilie zu ermöglichen, stellen sowohl der Bund als auch die Länder Fördermittel bereit. So wird ein Baukredit mit Kindern oft zu deutlich günstigeren Zinsen gewährt. Hinzu kommen direkte Baukostenzuschüsse oder monatliche Aufwendungshilfen. Einige Gemeinden bieten Familien darüber hinaus vergünstigtes Bauland zur Verfügung.

    Baukredit für Unverheiratete

    Ein Baukredit für Unverheiratete ist meist mit mehreren juristischen Hürden verbunden. Grundsätzlich haften beide Partner gesamtschuldnerisch für Tilgung – auch dann, wenn einer der beiden Partner arbeitslos wird. Um im Streitfall nicht in finanzielle Schieflage zu geraten, sollten unverheiratete Paare die internen Regelungen bezüglich des Baukredits schriftlich dokumentieren. Dies betrifft nicht nur den jeweiligen Anteil an der monatlichen Rate, sondern auch die Regelungen bei einer Trennung: Wer bekommt das Haus und wer wird ausbezahlt? Um für den Ernstfall abgesichert zu sein, sollten diese internen Absprachen zum Baukredit notariell beglaubigt werden.

    Was ist ein Baukredit?

    Ein Baukredit ist ein Darlehen für den Immobilienkauf, den Hausbau oder die Sanierung. Spezielle Finanzierungsvorhaben rund ums Haus, beispielsweise ein Baukredit für die neue Einbauküche, sind grundsätzlich möglich. Auch ein Baukredit fürs Ausland, etwa ein Ferienhäuschen in Spanien, wird unter bestimmten Voraussetzungen gewährt.

    Was kostet ein Baukredit?

    Die Kosten eines Baukredits richten sich in erster Linie nach den vereinbarten Sollzinsen, der jeweiligen Kreditsumme und der Laufzeit. Eine pauschale Angabe ist daher nicht möglich. Um die Kosten möglichst gering zu halten, sollte vor Abschluss einer Finanzierung immer ein Preisvergleich durchgeführt werden.

    Wer bekommt einen Baukredit?

    Einen Baukredit kann in der Regel jeder Erwachsene beantragen, der in Deutschland einen festen Wohnsitz hat, eine gute Bonität aufweist, über einen festen Arbeitsvertrag verfügt und die monatlichen Raten bedienen kann. Ein Recht auf die Darlehensvergabe besteht jedoch nicht.

    Was kann ich mir für einen Baukredit leisten?

    Je nach vertraglicher Vereinbarung können mit einem Baukredit sämtliche Kosten rund um den Immobilienkauf oder den Hausbau finanziert werden.

    Was darf vom Baukredit bezahlt werden?

    Da es sich bei einem Baukredit um ein zweckgebundenes Darlehen handelt, dürfen nur Ausgaben rund um den Hausbau oder – kauf mit den bereitgestellten Mitteln finanziert werden.

    Was sind die Voraussetzungen für einen Baukredit?

    Um eine Baukredit zu erhalten, müssen Kreditnehmer verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Hierzu zählen unter anderem folgende.


    Voraussetzungen

    • Mindestalter von 18 Jahren
    • Fester Wohnsitz in Deutschland
    • Angestellte: regelmäßiges Einkommen, idealerweise ein unbefristeter Arbeitsvertrag
    • Selbstständige und Freiberufler: sichere Einnahmen, ggf. Bürgschaften
    • Ausreichende Bonität, keine negativen Schufa-Einträge
    • Passende Höhe der Kreditraten
    • Sicherheiten: Grundschuld, Sachwerte, Bürgschaften oder Restschuldversicherung

    Der Baukredit reicht nicht: Was tun?

    Sollte der vereinbarte Baukredit nicht ausreichen, besteht die Möglichkeit eine Nachfinanzierung zu vereinbaren. Die Konditionen eines solchen Darlehens sind jedoch meist schlechter, daher sollten Sie bei der Erstfinanzierung sorgfältig kalkulieren.

    Wann bekommt man einen Baukredit ausbezahlt?

    Wann der Baukredit bereitgestellt wird, hängt davon ab, ob es sich um einen Immobilienkauf oder einen Hausbau handelt. Bei einem Immobilienkauf wird die Kaufsumme in der Regel bereitgestellt, wenn der Notar die Kaufpreisfälligkeit ermittelt und die Grundschuld eingetragen wurde. Bei einem Hausbau hingegen wird die Kreditsumme in Etappen zur Verfügung gestellt – und zwar in Abhängigkeit vom Baufortschritt.

    Wie berechnet man einen Baukredit?

    Die Höhe der Kreditsumme, der monatlichen Rate und der Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für einen ersten Überblick empfiehlt sich ein Baukredit-Rechner. Hier können verschiedene Szenarien durchgespielt und so die optimalen Einstellungen für den eigenen Baukredit ermittelt werden.

    Wie lange dauert es, bis ein Baukredit bewilligt wird?

    Sobald bei der Bank alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, kann eine Kreditentscheidung getroffen werden und im Idealfall eine Zusage gegeben werden.

    Was passiert mit einem Baukredit im Todesfall?

    Sollte der Kreditnehmer sterben, bevor die Restschuld beglichen ist, haften die Hinterbliebenen für die Kreditverpflichtungen. Um diese vor dieser finanziellen Verpflichtung zu schützen, empfiehlt es sich, eine sogenannte Restschuldversicherung abzuschließen. Im Ernstfall übernimmt diese Police die Verpflichtungen aus dem Baukredit und kommt für die ausstehenden Tilgungsraten auf.

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