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Baugeld: Konditionen, Zinsen und Besonderheiten

Um sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen zu können, müssen die meisten Verbraucher einen Kredit aufnehmen. Dieses sogenannte Baugeld bildet die Basis der Immobilienfinanzierung . Die Konditionen, die monatliche Belastung und die Laufzeit hängen von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Wichtig ist das verfügbare Einkommen und der Preis für Hausbau oder -kauf.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Beim Baugeld werden monatlich gleichbleibende Raten zurückgezahlt.
  • Die Kreditlaufzeit entspricht der Zinsbindungsfrist. Danach wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen.
  • Kann das Baugeld nicht zurückgezahlt werden, droht der Verlust der Immobilie.

Inhalts­verzeichnis

    Was ist Baugeld?

    Baugeld bezeichnet das Kapital, das für den Hausbau oder einen Immobilienkauf benötigt wird. Es besteht auch die Möglichkeit, Baugeld für eine Sanierung zu bekommen. Die Baufinanzierung beschreibt den Anteil an den Kosten, die durch das Kapital von der Bank abgedeckt wird. Baugeld unterscheidet sich von Privatkrediten vor allem in der Höhe. Während diese bei Privatkrediten maximal bei etwa 50.000 Euro liegt, können Baukredite um ein vielfaches höher sein. Auch die Konditionen unterscheiden sich, da die Sicherheiten anders gewertet werden. Beim Baugeld ist die Immobilie selbst die beste Sicherheit. Kann der Kreditnehmer seine Kredite nicht mehr bedienen, geht die Immobilie an die Bank über. Ihr Anspruch darauf ist im Grundbuch verankert. Dort werden nicht nur alle wichtigen Daten zum Haus eingetragen, sondern auch die sogenannte Grundschuld oder eine Hypothek. Diese berechtigt den Kreditgeber dazu, die Immobilie bei Zahlungsausfällen zu veräußern. Baugeld ohne Grundbucheintrag gibt es nur für sogenannte Modernisierungskredite. Diese sind zweckgebunden und die Modernisierungsarbeiten müssen nachgewiesen werden. Es ist also nicht möglich, dieses Baugeld ohne Rechnungen über die geleisteten Arbeiten zu erhalten. Beliebt ist diese Kreditform für energetische Sanierungen am Haus. Die Konditionen sind oft noch besser als beim Immobilienkredit und das Baugeld wird ohne Grundschuld bereitgestellt.

    Zinsen und Tilgung beim Baugeld

    Beim Baugeld handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen. Die Zinsen sind üblicherweise auf mehrere Jahre festgeschrieben und die monatliche Rate ist immer gleich hoch. Sie setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Der effektive Jahreszins berechnet sich aus dem Sollzins und zusätzlich anfallenden Gebühren. Während der Laufzeit sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während die Tilgung steigt. Es besteht die Möglichkeit, Baugeld ohne Tilgung zu bekommen. Hier werden während der Laufzeit nur die Zinsen abbezahlt, die Gesamttilgung wird am Ende der Laufzeit fällig. Dies nennt man endfälliges Darlehen. Bei Immobilienkrediten ist diese Form des Kredits unüblich, weil es für den Verbraucher keinerlei Vorteile birgt.

    Worauf muss ich achten bei der Baufinanzierung?

    Der erste Schritt zur Immobilienfinanzierung besteht darin, die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Denn auch wenn die Zinsen für Baugeld aktuell verlockend niedrig sind, sollte sich niemand über Gebühr verschulden. Im Idealfall wird eine Immobilie nicht zu 100 Prozent finanziert. Wenigstens für die Kaufnebenkosten sollte Eigenkapital vorhanden sein. Diese Kosten betragen etwa fünf bis 15 Prozent vom Kaufpreis und hängen unter anderem von der Region ab und davon, ob ein Makler in den Kauf involviert ist oder nicht. Bei der Festlegung der Sicherheit durch die Bank geht diese nicht vom Kaufpreis der Immobilie aus, sondern berechnet den Wert anhand der Lage und der Ausstattung. Dieser Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis und gibt den Wert wieder, den die Immobilie langfristig bei einem Verkauf erzielen wird. Dies spricht ebenfalls dafür, Eigenkapital mitzubringen, bevor eine Immobilie gekauft wird. Möchten Sie Baugeld ohne Eigenkapital beantragen, wirkt sich dies negativ auf die Konditionen des Kredits aus. Vor der Baugeld-Bewilligung überprüft die Bank Ihre Bonität. Haben Sie Schulden, kann die Kreditvergabe problematisch werden, denn Baugeld ohne Schufa, bzw. mit negativem Score, vergeben Banken nur zu schlechten Konditionen. Möglich ist es dennoch. Hierfür müssen Sie über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen verfügen und eine werthaltige Immobilie erwerben wollen.

    Was kostet Baugeld?

    Die Baugeld-Zinsen sind aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Traum vom Eigenheim rückt damit für viele Menschen in greifbare Nähe. Beim Abschluss des Baugeld-Vertrages gilt eine Zinsbindung. Wird diese beispielsweise für zehn Jahre vereinbart, bleiben in dieser Zeit die Zinsen konstant. Meist ist der Kredit danach noch nicht abbezahlt. Deswegen findet nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung statt. Hier lohnt sich der Baugeld-Vergleich, da die aktuelle Bank nicht zwingend das beste Angebot bereithält. Mit der Anschlussfinanzierung wird ein neuer Zinssatz vereinbart, der erneut für einen gewissen Zeitraum gilt. Steigen die Zinsen während der Kreditlaufzeit, kann die monatliche Rate für die Anschlussfinanzierung deutlich steigen. Ziehen sich nach der Kreditbewilligung die Kaufverhandlungen oder der Baubeginn in die Länge, verlangen viele Banken für bereitgestelltes und nicht abgerufenes Baugeld zusätzliche Zinsen. Um Baugeld ohne Bereitstellungszinsen zu erhalten, sollten Sie beim Vertragsabschluss auf eine entsprechende Klausel achten, die eine Zinsbefreiung für einen bestimmten Zeitraum vorsieht.

    Beispielberechnung für eine Immobilienfinanzierung

    Bevor Sie den Hauskauf in Betracht ziehen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten genau ausloten. Denn wer Baugeld in Anspruch nimmt, zahlt durch die Zinsbelastung effektiv mehr als die Immobilie tatsächlich kostet. Und je niedriger die monatliche Rate ausfällt, umso höher sind zum einen die Zinsen und umso länger dauert die Rückzahlung.


    Beispielrechnung

    • Immobilienpreis: 200.000 Euro
    • Darlehensbetrag: 150.000 Euro
    • Beleihungswert: 75 Prozent
    • Sollzinsbindung: 10 Jahre
    • Sollzins: 1,13 Prozent
    Monatliche Rate Zinsen zu Beginn Tilgung zu Beginn Zinsen am Ende Tilgung am Ende Zinszahlungen gesamt Restschuld Laufzeit bis Volltilgung
    500 Euro 141,25 (28,25 %) 358,75 (71,75 %) 93,87 (19,75 %) 401,27 (80,25 %) 14.446,09 104.446,09 29 Jahre, 4 Monate
    700 Euro 141,25 (20,18 %) 558,75 (79,82 %) 75,03 (10,75 %) 624,97 (89,28 %) 13.050,18 79.050,18 19 Jahre, 11 Monate
    1000 Euro 141,25 (14,13 %) 858,75 (85,27 %) 39,47 (3,95 %) 960,53 (96,05 %) 10.956,32 40.956,32 13 Jahre, 5 Monate

    Was ist ein Baugeldkonto?

    Als Baugeldkonto bezeichnet man ein speziell für den Bau oder Immobilienkauf eingerichtetes Konto, über das alle Ausgaben für das Haus getätigt werden. Die Bank zahlt das Baugeld auf dieses Konto aus und von dort wird es an Baufirmen, Vorbesitzer, Notar etc. weitergeleitet.

    Wo bekommt man günstiges Baugeld?

    Um günstiges Baugeld zu bekommen, lohnt sich ein Baugeld-Vergleich. Auf den Seiten vieler Kreditinstitute und Vergleichsportale finden sich Baugeld-Rechner, mit deren Hilfe die monatliche Belastung für einen Immobilienkredit berechnet werden kann. Angaben wie Kaufpreis, Wunschrate und die Anfangstilgung helfen dabei, die Kosten realistisch einzuschätzen. Die Ergebnisse geben einen Überblick über das aktuelle Zinsniveau.

    Baugeld für Selbstständige und Rentner

    Für verschiedene Berufs- und Personengruppen ist es nicht einfach, Baugeld von einer Bank bewilligt zu bekommen. So ist beispielsweise Baugeld für Selbstständige oft nur schwer zu bekommen. Obwohl als Sicherheit die Immobilie entscheidender ist als das Einkommen, möchte die Bank natürlich vermeiden, dass das Haus während der Rückzahlungsphase verkauft werden muss. Während also bei Angestellten der Gehaltsnachweis reicht, müssen Selbstständige einige Unterlagen mehr einreichen, beispielsweise Steuererklärungen. Gut ist natürlich, wenn bereits Eigenkapital vorhanden ist. Baugeld für Rentner wurde von Banken ebenfalls lange nur ungern vergeben. Heutzutage vergeben Banken auch Kredite an Rentner oder solche Leute, die kurz vor der Rente stehen. In den letzten Jahren vor dem Renteneintritt ist das Einkommen oft höher als bei Berufseinsteigern und es ist meist bereits Eigenkapital vorhanden. Eine Volltilgung, die mit dem Renteneintritt abgeschlossen ist, schafft finanzielle Freiräume im Alter. Ist die komplette Rückzahlung des Kredits bis zum Rentenalter nicht möglich, sollte berücksichtigt werden, dass die Rente deutlich niedriger ausfällt als das bisherige Einkommen.

    Baugeld für Familien: Fördermöglichkeiten nutzen

    Familien können bei der Immobilienfinanzierung von verschiedenen Vergünstigen profitieren. So gibt es beispielsweise Baugeld für kinderreiche Familien besonders günstig. Zum einen gibt es die Möglichkeit, günstige Darlehen zu bekommen, zum anderen gibt es in einigen Bundesländern Zuschüsse für jedes einzelne Kind. Baugeld für junge Familien soll Eltern die Möglichkeit bieten, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Besonders wichtig beim Familienkredit ist die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen, um auf Schwankungen im Einkommen reagieren zu können. Sondertilgungen sollten ohne Zusatzkosten möglich sein.

    Wie entwickeln sich die Baugeldzinsen?

    Die Zinsentwicklung für Baugeld ist schwierig einzuschätzen. Seit einigen Jahren befindet sich das allgemeine Zinsniveau auf einem sehr niedrigen Stand. Regelmäßig wird vor der Zinswende gewarnt, die bislang jedoch ausblieb. Wer also einen Kredit für eine Immobilie, Baugeld für eine Modernisierung oder Baugeld für eine Renovierung beantragen möchte, sollte genau abwägen, für welchen Zeitraum er die Zinsen festlegen möchte. Für Unentschlossene oder Verbraucher, die flexibel bleiben wollen, kommt das Baugeld ohne Zinsbindung in Frage. Hier wird der Zinssatz alle drei Monate angepasst.

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