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Mit dem Baufinanzie­rungs­rechner die Immobilien­finanzierung gründlich planen

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, muss für die Finanzierung in der Regel auf einen Baukredit zurückgreifen. Damit diese langfristige Verpflichtung nicht zum finanziellen Ruin führt, ist eine sorgfältige Planung unverzichtbar. Wie hoch fällt die monatliche Rate bei unterschiedlichen Darlehenssummen aus? Wie lange dauert es, bis der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist? Mit einem Baufinanzierungsrechner kannst du für unterschiedliche Szenarien die Zinsen, die monatliche Rate und die jeweilige Restschuld berechnen. Auf diese Weise kannst du verschiedene Anbieter vergleichen, die besten Konditionen ermitteln und deine Immobilienfinanzierung genau planen.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Mit einem Baufinanzierungsrechner kannst du die besten Konditionen für deinen Immobilienkredit ermitteln.
  • Der Standard bei der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibend hohen monatlichen Raten.
  • Für den Konditionenvergleich musst du nur den Nettodarlehensbetrag, die Kreditlaufzeit, den Tilgungssatz und den Beleihungswert in den Baufinanzierungsrechner eingeben.

Inhalts­verzeichnis

    Annuitätendarlehen: Standardlösung bei der Immobilienfinanzierung

    Die klassische Finanzierungsvariante beim Immobilienkredit ist das Annuitätendarlehen. Daher sind fast alle Baufinanzierungsrechner im Internet auf diese Kreditlösung ausgerichtet. Doch was genau ist ein Annuitätendarlehen? Grundsätzlich handelt es sich hierbei um ein Darlehen, das in gleichbleibend hohen Raten, den sogenannten Annuitäten, zurückgezahlt wird. Die Rate besteht immer aus einen Zins- und einem Tilgungsanteil. Die zu zahlenden Zinsen richten sich stets nach der noch verbleibenden Restschuld. Da diese durch die monatlichen Tilgungen sinkt, nimmt der Zinsanteil an der Darlehensrate während der Kreditlaufzeit stetig ab. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt beim Annuitätendarlehen jedoch konstant, daher steigt der Tilgungsanteil im Zeitablauf an. Üblicherweise wird bei dieser Baufinanzierungsvariante eine Sollzinsbindung vereinbart. Das bedeutet, dass der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird. Üblich sind Sollzinsbindungsfristen zwischen fünf und 20 Jahren. Einige Baufinanzierer ermöglichen sogar Sollzinsbindungen von 30 Jahren. Allerdings lassen sich Banken diese Sicherheit über einen Zinsaufschlag entlohnen. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher fällt in der Regel der Sollzins aus. Ist künftig jedoch von steigenden Zinsen auszugehen, können sich die zusätzlichen Kosten für den Zinsaufschlag durchaus lohnen.

    Baufinanzierungsrechner – diese Werte fließen in den Konditionenvergleich ein

    Mit einem Baufinanzierungsrechner kannst du dir ganz leicht unterschiedliche Angebote für die von dir gewünschte Immobilienfinanzierung anzeigen lassen. Hierzu musst du einfach in die Rechnermaske die erforderlichen Werte eintragen und schon werden dir die infrage kommenden Ergebnisse angezeigt. Doch welche Werte sind für einen Vergleich erforderlich? Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Faktoren kurz vor:

    Nettodarlehensbetrag – wie viel Geld willst du aufnehmen?

    Wenn du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest und nur einen begrenzten Betrag Eigenkapital zur Verfügung hast, bist du auf einen Baukredit angewiesen. In welcher Höhe du Fremdkapital benötigst, ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten und deinem Eigenkapital. Ein kleines Rechenbeispiel soll dies verdeutlichen: Angenommen, dein Traumhaus kostet 250.000 Euro und die Nebenkosten belaufen sich auf ca. 25.000 Euro (das entspricht zehn Prozent der Kaufsumme), dir stehen aber nur 50.000 Euro an Eigenkapital zur Verfügung, dann benötigst du 225.000 Euro an Fremdkapital. Und eben dieser Betrag entspricht dem Nettodarlehensbetrag, den du im Baufinanzierungsrechner angibst.

    Kreditlaufzeit – wie lange dauert die Sollzinsbindung?

    Ein weiterer Wert, den du in den Baufinanzierungsrechner eingeben musst, ist die Kreditlaufzeit. Hierbei handelt es sich in der Regel um die Zinsbindungsfrist. Üblicherweise kannst du Sollzinsbindungen zwischen fünf und 25 Jahren wählen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung, um sich das günstige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. Dies gilt umso mehr, wenn in nächster Zeit von steigenden Zinsen auszugehen ist. Wird hingegen ein Sinken des allgemeinen Zinsniveaus erwartet, solltest du unter Umständen eine kürzere Sollzinsbindung wählen, um flexibel auf sinkende Zinsen reagieren zu können. Interessant in diesen Zusammenhang: Bei der Baufinanzierung kannst du laut § 489 BGB nach zehn Jahren von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, dass du einen Kredit mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren vorzeitig kündigen kannst, ohne dass die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese Gebühr verlangen Banken, um die durch vorzeitige Kündigung entgangenen Zinsgewinne auszugleichen. Berücksichtige jedoch, dass bei dieser Sonderkündigung eine Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt.

    Sollzinsbindung vs. Dauer der vollständigen Tilgung eines Immobilienkredits

    Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung haben nur die wenigsten Immobilienkäufer und Bauherren ihr Darlehen vollständig getilgt. Daher verbleibt üblicherweise nach dem Ende der Kreditlaufzeit noch eine Restschuld. Für diesen Betrag brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung , die du entweder bei deiner bisherigen Bank oder einem anderen, günstigeren Kreditinstitut abschließt. Da die Laufzeit dieser Anschlussfinanzierung von den erneut vereinbarten Konditionen abhängt, steht zu Beginn der Erstfinanzierung nicht exakt fest, nach wie vielen Jahren ein Immobilienkredit tatsächlich vollständig zurückgezahlt sein wird. Einzige Ausnahme bildet ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Bei dieser Finanzierungsvariante wird die monatliche Rate so gewählt, dass der gesamte Darlehensbetrag nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit vollständig getilgt ist. Gerade bei einem hohen Kreditbetrag kann diese Finanzierungsform jedoch schnell zu sehr hohen monatlichen Belastungen führen. Daher empfiehlt sich das Volltilgerdarlehen nur, wenn du über sehr hohe monatliche Einnahmen und ein sicheres Arbeitsverhältnis verfügst.

    Beleihung entscheidend für Zinskonditionen

    Bei der Planung des Immobilienkredits mithilfe des Baufinanzierungsrechners musst du außerdem die Beleihung angeben. Der Beleihungswert gibt an, welcher Betrag auf lange Sicht mit der Wiederveräußerung der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Denn für die Bank dient dein neues Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit. In den meisten Fällen ist dieser sogenannte marktübliche Immobilienwert nicht identisch mit der Kaufsumme. Die Beleihung in Prozent gibt nun das Verhältnis von Nettodarlehensbetrag und Beleihungswert an. Beträgt der aktuelle Marktwert deiner Immobilie also 300.000 Euro, du musst aber nur 250.000 Euro dafür zahlen und bringst zusätzlich 50.000 Euro Eigenkapital mit, beträgt die Beleihung:


    Beleihungsbeispiel:

    Beleihung = (250.000 – 50.000)/300.000 = ca. 67 Prozent

    In der Regel beträgt die Beleihung zwischen 60 und 80 Prozent. Je geringer der Wert ausfällt, desto günstigere Zinsen gewähren Banken in der Regel, da das Kreditausfallrisiko deutlich geringer ist.

    Die anfängliche Tilgungsrate

    Bei einem Annuitätendarlehen verändert sich durch die kontinuierliche Tilgung im Zeitablauf das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil an der monatlichen Rate – durch die sinkende Restschuld verringert sich der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Der zu Beginn eines jeden Immobilienkredits festgelegt anfängliche Tilgungssatz ist dementsprechend nur der Satz, mit dem du startest. Grundsätzlich gibt dieser Prozentwert an, welchen Anteil des Darlehens du anfänglich zurückzahlen möchtest. Dabei gilt: Je höher die Tilgungsrate gewählt wird, desto schneller wird das Darlehen insgesamt zurückgezahlt. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen raten Experten daher dazu, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren. Zudem sollte auch der voraussichtliche Rentenbeginn berücksichtigt werden. Wer nur noch 20 Jahre bis zum Renteneintritt hat, sollte eine höhere Tilgung wählen als beispielsweise ein 37-Jähriger, der voraussichtlich noch 30 Jahre arbeitet. Ziel sollte es immer sein, bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

    Monatliche Rate, Restschuld & beste Zinsen mit einem Baufinanzierungsrechner ermitteln

    Mithilfe eines Baufinanzierungsrechners kannst du deinen Immobilienkredit sorgfältig und sicher planen. Wie hoch sind die monatlichen Raten bei verschiedenen Laufzeiten? Wie hoch fallen die Zinsen aus? Und wie hoch ist die voraussichtliche Restschuld nach dem Ende einer bestimmten Kreditlaufzeit? Alle diese Kriterien kannst du mit einem Baufinanzierungsrechner für unterschiedliche Szenarien berechnen und so die für dich optimale Darlehensausgestaltung finden.

    Vergleich der Konditionen: günstigen Anbieter finden

    Im Mittelpunkt eines jeden Immobilienkredits stehen sicherlich die Konditionen – also die aktuellen Bauzinsen. Der Haupteinsatzzweck eines Baufinanzierungsrechners ist daher der Vergleich der Sollzinsen für ein entsprechendes Darlehen. Hast du die erforderlichen Werte in die Suchmaske des Rechners eingetragen, werden dir die verschiedenen Angebote übersichtlich aufgelistet. Dabei erfolgt die Auflistung üblicherweise nach den besten Zinskonditionen, das bedeutet: Die Bank mit den besten Zinsen steht ganz oben. Neben dem Sollzins wird auch der effektive Jahreszins angezeigt. Für die Beurteilung verschiedener Finanzierungsangebote sollten stets beide Zinswerte herangezogen werden. Der gebundene Sollzins, früher auch als Nominalzins bezeichnet, gibt die Verzinsung des Darlehens an. Der effektive Jahreszins hingegen beschreibt die jährlichen Gesamtkosten des Baukredits. Bei der Ermittlung dieses Wertes werden außerdem Verrechnungs- und Zinszahlungstermine, die Kreditlaufzeit sowie andere preisbestimmende Kriterien berücksichtigt.

    Höhe der monatlichen Rate

    Neben den Zinsen kannst du mit dem Baufinanzierungsrechner auch die monatliche Rate ermitteln, die du für deinen Baukredit einplanen solltest. Dabei kannst du ganz leicht verschiedene Szenarien durchspielen und die für dich optimale Ausgestaltung der Finanzierung ermitteln. Idealerweise stellst du vorab einen Haushaltsplan auf, um eine solide Basis für die Planung deiner Immobilienfinanzierung zu haben. In einer solchen Haushaltsrechnung stellst du alle monatlichen Einnahmen und Lebenshaltungskosten einander gegenüber und errechnest so den Spielraum für die monatliche Belastung. Vor allem Selbstständige sollten diesem Punkt ausreichend Aufmerksamkeit widmen. Denn angesichts der teils schwankenden Einnahmen sollte die monatliche Rate nicht zu hoch gewählt werden. Im Baufinanzierungsrechner kannst du nun die Rahmendaten so anpassen, dass die angezeigten Ergebnisse eine Monatsrate aufweisen, die du dir auch leisten kannst.

    Restschuld nach Ablauf der Kreditlaufzeit

    Neben dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins sowie der monatlichen Rate ermittelt ein Baufinanzierungsrechner immer auch die verbleibende Restschuld nach Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit. Grundsätzlich gilt, je kürzer die Kreditlaufzeit und je geringer der anfängliche Tilgungssatz, desto höher die verbleibende Restschuld. Dieser Zusammenhang soll an einem Beispiel verdeutlicht werden: Angenommen, du möchtest einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen, deine Beleihung beläuft sich auf 80 Prozent, dann ergeben sich je nach Kreditlaufzeit und anfänglichem Tilgungssatz beim jeweils günstigsten Anbieter folgende Restsummen:

    Kreditlaufzeit 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre
    1 % Tilgung 189.775 € 178.675 € 165.987 € 151.075 € 133.148 €
    2 % Tilgung 179.551 € 157.351 € 131.975 € 102.150 € 66.296 €
    3 % Tilgung 169.326 € 136.027 € 97.963 € 53.225 € 0 €

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