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Baudarlehen – günstige Immobilien­finanzierung

Mit einem Baudarlehen finanzieren Bausparer ihre persönlichen Vorstellungen vom Traumhaus. Allerdings gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle für das Baudarlehen. Im praktischen Baugeld-Vergleich von TopTarif erfahren Sie alles, was Sie rund um die Immobilienfinanzierung wissen müssen.

Das Wichtigste zusammen­gefasst

  • Zu den wichtigsten Finanzierungsmöglichkeiten eines Baudarlehens gehören das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen.
  • Wenn Sie zum Beispiel geerbt haben oder am Ende des Jahres mehr Geld übrig ist als Sie erwartet hatten, ist solch eine Sondertilgung von Vorteil.
  • Ein Baukredit lässt sich umschulden, damit sind jedoch auch Hürden verbunden.

Inhalts­verzeichnis

    Baudarlehen – was zeichnet das Baudarlehen aus?

    Privatkredite werden im Allgemeinen bis zu einer Summe von maximal 50.000 Euro vergeben. Bei Baudarlehen kommen jedoch erst Summen ab 30.000 Euro in Betracht. Die maximale Höhe des Baudarlehens ist nicht festgelegt. Diese ergibt sich nach der jeweiligen Finanzierbarkeit und muss für jeden Fall individuell bestimmt werden. Bei Privatkrediten ist oftmals kein Verwendungszweck vorgegeben. Ganz im Gegenteil zum Baudarlehen. Dieses ist ausschließlich für die Finanzierung im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen oder dem Immobilienkauf gedacht. Ein besonderes Merkmal des Baudarlehens ist die lange Laufzeit von bis zu 35 Jahren. Zudem besteht eine Zinsbindungsfrist. Die Zinsbindungsfrist wird bei einem Baukredit für fünf, zehn, fünfzehn oder noch mehr Jahre festgelegt.

    Welche Finanzierungsmodelle für ein Baudarlehen gibt es?

    Banken oder Bausparkassen vergeben eine Vielzahl unterschiedlicher Kredite, um Bausparern den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Zu den wichtigsten Finanzierungsmöglichkeiten eines Baudarlehens gehören das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen. Diese Darlehen sind jeweils sehr unterschiedlich. Jeder Bausparer sollte deshalb selbst entscheiden, welches Finanzierungsmodell am besten zu seiner persönlichen finanziellen Situation passt. Ein Überblick:

    Was ist ein Annuitätendarlehen?

    Als eine Annuität wird ein fester Betrag bezeichnet, der jährlich an den Kreditgeber gezahlt werden muss. Bei den meisten Annuitätendarlehen ist allerdings auch die Zahlung von monatlichen Raten möglich. Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich also um ein Baudarlehen, bei dem im Vorfeld feste Raten sowie ein fester Zinssatz – auch Sollzins genannt – vereinbart werden. Die Zinsfestschreibung gilt für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, der üblicherweise zehn oder 15 Jahre beträgt. Teilweise kann die Zinsbindung sogar für die gesamte Kreditlaufzeit gelten. Die festen monatlichen Raten, die der Kreditnehmer zahlt, setzen sich bei einem Annuitätendarlehen darüber hinaus aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Kreditlaufzeit verschiebt sich dabei der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils, sodass der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit nur noch den Tilgungsanteil abbezahlen muss, während er anfänglich vor allem für die Zinsen des Kredites aufkommt.

    Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen – welches Baudarlehen passt am besten zu mir?

    Beide Finanzierungsmodelle bieten Vor- und Nachteile. Während bei dem Annuitätendarlehen die Belastung für den Kreditnehmer durch die fest vereinbarten Raten immer konstant bleibt, muss der Kreditnehmer bei einem Tilgungsdarlehen gerade zu Beginn der Kreditlaufzeit höhere Kosten einplanen. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich also vor allem durch eine feste Planungssicherheit aus. Dafür hat dieses Baudarlehen in der Regel eine deutlich längere Laufzeit als das Tilgungsdarlehen. Das Tilgungsdarlehen hingegen hat den Nachteil, dass die zu zahlenden Raten gerade am Anfang hoch sind, dafür sinkt die finanzielle Belastung gegen Ende der Kreditlaufzeit deutlich. Das kann durchaus von Vorteil sein – beispielsweise dann, wenn der Kreditnehmer plant, früh in Rente zu gehen und bereits absehbar ist, dass später weniger Geld zur Verfügung stehen wird. Da die Restschuld bei einem Tilgungsdarlehen bereits von Anfang an stark gesenkt wird, sinken auch die Zinsen sehr schnell, während sie bei einem Annuitätendarlehen festgeschrieben sind. Auf lange Sicht kann man so bei der Baufinanzierung durchaus Geld sparen.

    Was sind die Vorteile eines Tilgungsdarlehens?

    Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen wird bei dem Tilgungsdarlehen kein fester Zinssatz vereinbart, der über die gesamte Kreditlaufzeit gilt. Stattdessen setzt sich das Tilgungsdarlehen aus einem konstanten, monatlichen Tilgungsanteil und einem variablen Zinsanteil zusammen. Dabei richten sich die Zinsen nach der Höhe der Restschuld. Am Anfang der Kreditlaufzeit muss man also wesentlich höhere Zinsen zahlen als zum Schluss. Damit ist auch die Gesamtbelastung für den Kreditnehmer anfänglich sehr viel höher als beim Annuitätendarlehen, da die Zinsen auf den Tilgungsanteil addiert werden. Erst gegen Ende des Baudarlehens sinkt die Belastung spürbar.

    Baudarlehen – worauf sollte man achten?

    Genau wie beim Privatkredit gibt es bei dem Baudarlehen einiges zu beachten. Sie sollten auf jeden Fall auf einen niedrigen Effektivzins achten. Zudem sollten Sie auf Kredite mit hohen Bearbeitungsgebühren verzichten. Ein Baudarlehen sollte immer geringe oder gar keine Bearbeitungsgebühren haben. Achten Sie auch auf geringe Schätzkosten. Wenn Sie den Vertrag für ein Baudarlehen abschließen, sollten Sie auch die Möglichkeit der Sondertilgung fest vereinbaren. Neben der geringen Vorfälligkeitsentschädigung und einer langen Zinsbindung zu Zeiten mit günstigen Zinsen ist auch immer ein Baudarlehen mit geringem Eigenkapitalanteil zu wählen.

    Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

    Unter einer Sondertilgung versteht man die außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Wenn Sie zum Beispiel geerbt haben oder am Ende des Jahres mehr Geld übrig ist als Sie erwartet hatten, ist solch eine Option von Vorteil. In diesem Fall können Sie sich dazu entscheiden, einen Teil Ihres Baudarlehens zurückzuzahlen, um die Laufzeit des Kredits erheblich zu verkürzen und schneller schuldenfrei zu sein. Da die Zinsen für gespartes Guthaben in der Regel wesentlich niedriger sind als die Zinsen für ein Baudarlehen, sollte überschüssiges Kapital immer dafür eingesetzt werden, Teile des Kredites vorzeitig zu tilgen. So sinkt die gesamte Zinslast deutlich und Sie sparen auf lange Sicht mehr Geld als wenn Sie Ihr Kapital auf einem Tages- oder Festgeldkonto sparen.

    Allerdings lassen sich viele Kreditinstitute die Möglichkeit einer Sondertilgung gern bezahlen – durch einen höheren Sollzins. Achten Sie deshalb bei Abschluss des Baudarlehens darauf, dass Sondertilgungen im Rahmen von mindestens fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme kostenlos für Sie sind, damit sich eine Sondertilgung auch wirklich für Sie lohnt.

    Baudarlehen – eine Umschuldung ist auch möglich

    Zur Umschuldung kann der Kreditnehmer auch Angebote anderer Banken einholen. Sind diese Angebote dann günstiger als die eigene Bank, kann der Kreditnehmer den Baukredit umschulden, also zu einer anderen Bank wechseln. Dies kann man auch tun, bevor die Bindungsfrist endet. Dabei sollte man jedoch beachten, dass bei Laufzeiten unter zehn Jahren und noch unvollendeten zehn Jahren die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Das günstigere Angebot kann dann durch diese Zahlung zunichte gemacht werden. Sie sollten also vor diesem Schritt gut rechnen und Ihren Vertrag kennen.

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