Mietnebenkostenabrechnung – Fehler können zu Nachforderungen führen

Mietnebenkostenabrechnung sorgfältig kontrollieren

Um sich eine schöne Wohnung leisten zu können, müssen Deutsche immer tiefer in die Tasche greifen. Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Doch einmal im Jahr grauen sich Mieter vor zusätzlichen Ausgaben – wenn die Mietnebenkostenabrechnung ansteht. Zwar werden in der Regel über den gesamten Zeitraum der Abrechnung Mietnebenkosten im Voraus durch den Mieter geleistet. Doch durch die gestiegenen Energiepreise reichen die Vorauszahlungen meist nicht aus, um die tatsächlich entstandenen Kosten zu decken. Darüber hinaus können auch Fehler in der Mietnebenkostenabrechnung zu Nachforderungen führen. Um nicht zu viel an den Vermieter zu zahlen, sollte die Abrechnung stets sorgfältig vom Mieter kontrolliert werden.

Inhaltsverzeichnis

    Mietnebenkosten: Die Checkliste

    Bei der Kontrolle der Mietnebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung sollten Mieter die Punkte aus der folgenden Checkliste beachten:

    1. Was sind Nebenkosten? Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden? Dies sollte im Mietvertrag geklärt sein.
    2. Die Mietnebenkostenabrechnung muss klare Aufstellungen zu Einnahmen und Ausgaben enthalten.
    3. Objekt und Zeitraum der Berechnung müssen korrekt aufgeführt sein. Der Berechnungszeitraum muss 12 Monate betragen.
    4. Die jeweiligen Verteilerschlüssel für die Nebenkosten müssen angegeben und erläutert sein.
    5. Die einzelnen Schritte, nach denen sich die Nebenkosten berechnen, müssen nachvollziehbar aufgeführt sein.
    6. Die umgelegten Kosten müssen nach der Betriebskostenverordnung wirklich auf den Mieter umlegbar sein.
    7. Es dürfen keine leer stehenden Wohnungen eines Mietshauses in die Mietnebenkostenabrechnung mit einberechnet werden.
    8. Weichen die einzelnen Beträge ungewöhnlich stark von den Angaben des Vorjahres ab, sollten Mieter dies abklären.
    9. Die aufgeführten Ablesewerte sollten mit den Ablesebelegen abgeglichen werden.
    10. Die einzelnen Kosten müssen den jeweiligen Positionen zugeordnet sein.

    Die Nebenkosten im Mietvertrag

    Laut § 556 BGB müssen die Nebenkosten nicht einzeln im Mietvertrag aufgelistet sein – er muss jedoch einen Hinweis auf die Zahlung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung enthalten. Gibt es keinen solchen Hinweis, muss der Mieter die Nebenkosten nicht zahlen. Eine Ausnahme gilt für die Heizkosten: Werden diese nach Verbrauch abgerechnet, muss dies nicht explizit im Mietvertrag vereinbart sein. Vermieter, die eine Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen darauf achten, dass diese für den Mieter transparent und nachvollziehbar ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten außerdem beachten, dass bei der Nebenkostenabrechnung Verjährung gelten kann. Nachforderungen aus der Mietnebenkostenabrechnung verjähren gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

    Nebenkosten oder Betriebskosten – was ist richtig?

    In der Praxis werden die Begriffe „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“ gleichbedeutend verwendet. Genau genommen beinhalten die Nebenkosten mehr Positionen als die Betriebskosten – sie umfassen beispielsweise Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Reparaturkosten. Eine Erhöhung der Mietnebenkosten muss der Vermieter gegenüber dem Mieter genau erläutern und begründen. Für den Vermieter gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit: Er muss sich bei bestimmten Dienstleitungen, die er in Auftrag gibt und deren Kosten er auf den Mieter umlegt, für ein günstiges Angebot entscheiden.

    Zweite Miete: Nebenkostenabrechnung

    Oft sind die Nachforderungen der Mietnebenkostenabrechnung so hoch, dass Mieter von einer zweiten Miete sprechen. Mieter und Vermieter geraten nicht selten über die Abrechnung der Mietnebenkosten in Streit. Ob die Nachforderungen jedoch rechtmäßig sind, kann jeder Mieter überprüfen. Der Vermieter hat für die Zustellung der Mietnebenkostenabrechnung ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit. Sollte sie jedoch nicht innerhalb der Frist beim Mieter eintreffen, kann der Vermieter die Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Jedoch erlöschen mit Fristablauf nicht die Rückzahlungsansprüche des Mieters: Dieser kann auch noch nach Ablauf des Jahres die Vorlage der Abrechnung durch den Vermieter verlangen. Schließlich hat der Mieter Vorauszahlungen geleistet.

    Mietnebenkostenabrechnung – einzelne Positionen genau überprüfen

    Aus der Mietnebenkostenabrechnung muss deutlich hervorgehen, nach welchem Schlüssel – ob zum Beispiel nach Wohnfläche oder nach der Anzahl der Wohneinheiten – die Kosten auf die einzelnen Mieteinheiten umgelegt werden. Doch auch bereits hier können einfache Rechenfehler große Differenzen bei den Nachforderungen zur Folge haben. Daher sollten beim Verteilerschlüssel und auch bei den Vorauszahlungen nachgerechnet werden. Geprüft werden sollte zudem, ob in der Abrechnung Nebenkosten fälschlicherweise auf den Mieter umgelegt wurden. Schließlich sind nicht alle anfallenden Kosten umlagefähig. Welche Nebenkosten der Vermieter geltend machen kann, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt. So können zum Beispiel neben den Heizkosten auch die Kosten für die Wasserversorgung sowie Entwässerung, die Reinigung, den Schornsteinfeger oder auch den Hauswart umgelegt werden – hier jedoch nur anteilig. Eine Anrechnung von Reparatur-, Verwaltungs- und Renovierungskosten ist nicht zulässig.

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