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Baufinanzierung – der große TopTarif-Ratgeber

Das Wichtigste zusammengefasst

  • Sowohl bei einem Baukredit als auch bei einem Bausparvertrag sollten Sie ein gewisses Eigenkapital mitbringen.
  • Zwischen Kreditantrag und Zusagen liegt selten mehr als eine Woche, vorausgesetzt, alle Unterlagen liegen vor.
  • Weil in den kommenden Jahren die Zinsen eher steigen werden, sollten Interessierte beim Abschluss einer Finanzierung eine möglichst lange Zinstfestschreibung festlegen.
Inhaltsverzeichnis

    Der Weg vom Traum zum realisierten Eigenheim ist lang. Oftmals vergehen Jahre zwischen den ersten Plänen des Hausbaus und dem Tag des Einzugs. Worauf Sie bei der Baufinanzierung achten müssen, erfahren Sie im großem TopTarif-Ratgeber.

    Tipps zur Baufinanzierung

    Am häufigsten führt der Weg zu den eigenen vier Wänden über die Baufinanzierung mittels eines Darlehens. Der zukünftige Hausherr nimmt ein Baudarlehen (z. B. KfW-Darlehen oder Annuitätendarlehen) bei einer Bank oder einer Bausparkasse auf, das er über Jahre und zumeist Jahrzehnte zurückzahlt. Mit einer Baufinanzierung lässt sich so auch bei relativ geringem Eigenkapital der Traum vom Eigenheim erfüllen. Allgemein kann unterschieden werden zwischen der Baufinanzierung durch eine Bausparkasse und dem Baukredit, den Banken vergeben. In beiden Fällen ist ein bestimmtes Eigenkapital für die gelingende Baufinanzierung wichtig. Hat der Immobilienkäufer noch kein Eigenkapital angespart, so ist der Bausparvertrag die übliche Form der Baufinanzierung: Dabei kann der zukünftige Hausbesitzer Eigenkapital für die Baufinanzierung ansparen.

    Der Bausparvertrag als Grundstein der Baufinanzierung

    Im Allgemeinen erfolgt die Baufinanzierung über ein Baudarlehen. Auch beim Bausparvertrag steht am Ende ein Baukredit. Im Unterschied zu anderen Formen der Baufinanzierung ist dem Kredit jedoch eine Ansparphase vorgelagert. Bei einem Bausparvertrag handelt es sich somit um einen Sparvertrag, den der Anleger bei einer Bausparkasse abschließt. Auch der Begriff „Bauspardarlehen“ wird für den Bausparvertrag verwendet.

    Daraus setzt sich der Bausparvertrag zusammen:

    Spar- und Tilgungsbeiträge
    Spar- und Darlehenszins
    Anspar- und Tilgungszeit
    Mindestguthaben für die Zuteilung
    Abschlussgebühr

    Die Laufzeit eines Bausparvertrags liegt in der Regel bei zehn bis 20 Jahren, die Ansparzeit bildet etwa die Hälfte davon. Beim Baufinanzierungsvergleich sollten Anleger neben den Zinsen auf die Abschlussgebühren achten. Sie betragen zwischen einem und drei Prozent der Bausparsumme. In der Ansparzeit, dem ersten Schritt der Baufinanzierung, zahlt der Anleger monatlich den festgelegten Sparbetrag ein. Das so angesparte Eigenkapital wird verzinst. Zusätzlich kann er von staatlicher Förderung profitieren. Erreicht der Anleger das vereinbarte Mindestguthaben, so kann er die Sparphase verlassen und die Baufinanzierung geht in die Darlehensphase.

    Die Darlehensphase in der Baufinanzierung

    Bei der Baufinanzierung durch einen Bausparvertrag beginnt die Darlehensphase, wenn die Sparsumme erreicht und das Baudarlehen zugeteilt wird. Für den Immobilienkauf oder Hausbau stehen dem Anleger nun sein angespartes Guthaben und das Bauspardarlehen zur Verfügung. Die Rückzahlung des Darlehens findet im vereinbarten Rhythmus (monatlich oder vierteljährlich) in Höhe des Tilgungsbetrags statt. Je nach Baufinanzierungskonditionen und jeweiligem Tarif können kostenfreie Sondertilgungen vorgenommen oder Tilgungspausen vereinbart werden. Der Zinssatz ist im Bausparvertrag festgelegt und gilt für die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung. In vielen Fällen ist das Darlehen mit dem Ende der Laufzeit noch nicht vollständig getilgt. In diesem Fall muss sich der Anleger um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Diese bringt eine Veränderung der Tilgungsbeiträge und des Sollzinses mit sich.

    Bausparvertrag muss nicht für das Eigenheim dienen

    Der Bausparvertrag wird von vielen Anlegern genutzt, um Geld anzusparen. Denn die angesparte Summe ist beim Bausparvertrag auch für andere Zwecke einsetzbar. Das gilt gemeinhin nicht für das Bauspardarlehen – dieses ist zweckgebunden, da das Bauspardarlehen durch die Immobilie selbst abgesichert ist. Zu beachten ist jedoch, dass Anleger auch Modernisierungsmaßnahmen an bestehenden Wohnungen oder Häusern mit einem Bauspardarlehen finanzieren dürfen.

    Wer bietet die günstigste Baufinanzierung?

    Viele Anleger fragen sich, welcher Weg der Baufinanzierung der für sie günstigste ist. Allgemein gesprochen ist das schwer zu entscheiden. War die Bausparkasse lange Zeit für die meisten Privathaushalte der durchdachte Weg zum Eigenheim, hat sich die Attraktivität der Bausparkassen durch die aktuell sehr niedrigen Zinsen verändert. Ältere Verträge bieten oftmals hohe Zinsen auf die Sparbeiträge, jedoch sind auch hohe Darlehenszinsen in den Tarifen festgeschrieben. Viele Geldinstitute bieten derzeit Hypotheken und Baukredite mit niedrigeren Zinssätzen an (Stand: Mai 2016). Für Anleger kann es sich lohnen, sich den Sparbetrag auszahlen zu lassen, das Darlehen jedoch nicht in Anspruch zu nehmen. Es empfiehlt sich, neben einem Baufinanzierungsrechner auch eine persönliche Beratung in Anspruch zu nehmen: Erst anschließend sollten sich Anleger für einen Tarif und ein Angebot entscheiden. Ob ein Anleger überhaupt eine Baufinanzierung erhält, ist pauschal auch nur schwer zu entscheiden. Folgende Faktoren spielen bei der Entscheidung des Geldinstituts eine Rolle:

    • Alter und Familienstand
    • Gehaltshöhe
    • Art der Beschäftigung (befristet oder unbefristet)
    • SCHUFA-Auskunft

    Oftmals ist es einfacher, eine Baufinanzierung für Familien zu erhalten. Insbesondere wenn beide Partner berufstätig sind, wirkt sich das auf die Risikoberechnung aus. Doch auch eine Baufinanzierung für Singles stellt – vor allem bei gutem Gehalt – kein Problem dar. Bei Singles ist die Risikolebensversicherung ein wichtiger Faktor für den Abschluss einer Baufinanzierung. Lassen Sie sich auf jeden Fall ausführlich von verschiedenen Dienstleistern beraten, bevor Sie eine Baufinanzierung abschließen.

    Was für Unterlagen braucht die Bank für eine Baufinanzierung?

    Wollen Sie die Baufinanzierung bei einer Bank abschließen, so benötigt diese die folgenden Unterlagen von Ihnen:

    Zwischenüberschrift

    • Kopie des Personalausweises
    • Einkommensnachweise
    • Eigenkapitalnachweise
    • Unterlagen zum anvisierten Objekt

    Angestellte können das Einkommen über die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und den letzten Steuerbescheid nachweisen. Freiberufler und Selbstständige nutzen eine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung und den Einkommenssteuernachweis bzw. eine betriebswirtschaftliche Auswertung. Die Bank überprüft die Unterlagen, um über die Baufinanzierung zu entscheiden. Wenn Sie einen Neubau planen, so gehören ebenfalls die Bauleistungsversicherung und eine abgeschlossene Bauherrenhaftpflicht zu den Nachweisen, die die Bank von Ihnen verlangt – und die Sie vor unkalkulierbaren Risiken absichern.

    Was gilt bei der Baufinanzierung als Eigenkapital?

    Unter Eigenkapital versteht man das verfügbare Kapital, das der Darlehensinteressierte für die Finanzierung des Bauvorhabens einsetzen will. Nachgewiesen wird es über Sparbücher, Kontoauszüge und Depotauszüge. Zum Eigenkapitel gehören auch andere Einnahmen, wie etwa aus vermieteten Wohnungen. Hat der Kreditinteressierte weitere Darlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen, sind auch diese nachzuweisen.

    Was ist der Sollzins bei der Baufinanzierung?

    Bei einer Baufinanzierung bezeichnet der Sollzins – wie bei anderen Darlehen auch – die Zinsen, die für das Darlehen zu zahlen sind. Im effektiven Jahreszins sind darüber hinaus auch Verrechnungs- und Zinszahlungstermine, Laufzeit und andere Preisfaktoren eingerechnet. Wird der Sollzins bei der Baufinanzierung für die gesamte Laufzeit festgelegt, spricht man vom Festzins.

    Was heißt Beleihung bei Baufinanzierung?

    Unter Beleihung – genauer: dem Beleihungswert – versteht man bei der Baufinanzierung den Wert der angestrebten Immobilie. Der Beleihungswert ist die Basis, aus der sich die Darlehenshöhe berechnet. Die Bank entscheidet über den Kreditbetrag und andere Faktoren anhand des Immobilienwertes. Üblicherweise beträgt der Beleihungswert 70 bis 80 Prozent des aktuellen Marktwerts der Immobilie.

    Wann erfolgt die Kreditzusage bei der Baufinanzierung?

    Zwischen dem persönlichen Termin bei der Bank und der Kreditzusage für die Baufinanzierung müssen Sie zumeist nicht lange warten – vorausgesetzt, Sie reichen alle geforderten Unterlagen direkt ein. Dann vergehen zwischen Antrag und Zusage selten mehr als eine Woche.

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    Baufinanzierung abgelehnt: Was nun?

    Wurde die Baufinanzierung abgelehnt, bedeutet das nicht das Ende des Traums vom Eigenheim. Zum einen können andere Angebote zur Baufinanzierung eingeholt werden. Zum anderen stellt der Bausparvertrag eine Alternative dar: Oftmals ist ein zu geringes Eigenkapital der Grund für die Ablehnung. Mit einem Bausparvertrag verschiebt sich die Erfüllung des Traums nur ein wenig.

    Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr bei einer Baufinanzierung?

    Die Höhe der Bearbeitungsgebühren hängt von der Bausparkasse bzw. dem Geldinstitut ab. Zu unterscheiden ist zwischen Bearbeitungsgebühren für die Baufinanzierung und den Abschlussgebühren bei Bausparverträgen. Die Bearbeitungsgebühren – etwa für die Bereitstellung eines Kreditkontos – sind bei Verbraucherdarlehen generell nicht zulässig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) allgemein entschieden. Immobilienkredite gelten ebenfalls als Verbraucherdarlehen. Anders sieht die Sache bei den Abschlussgebühren aus: Diese sind in einem anderen Urteil des BGH ausdrücklich gebilligt worden.

    Wann wird die Baufinanzierung ausgezahlt?

    Den Auszahlungszeitpunkt vereinbaren Sie mit der Bank. Handelt es sich um eine Baufinanzierung durch eine Bausparkasse, kann ein bestimmter Termin für die Auszahlung nicht definitiv genannt werden: Ist der Mindestsparbetrag erreicht, ist die Bereitstellung des Darlehens jedoch prinzipiell möglich. Je nach Bausparkasse und Tarifen werden weitere Faktoren für die Zuteilung der Darlehen einbezogen.

    Was bedeutet Tilgung bei Baufinanzierung und wann beginnt sie?

    Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung der Baufinanzierung an den Geldgeber. Die monatliche Rate vereinbaren Sie im Darlehensvertrag. Wann die erste Rate der Baufinanzierung fällig ist, hängt von den Tarifbedingungen ab. Neben dem sofortigen Beginn der Rückzahlung ist auch eine tilgungsfreie Phase zu Anfang möglich. Manche Verträge bieten sogar die Möglichkeit, die Tilgung zeitweilig auszusetzen.

    Was muss ich bei der Sondertilgung bei der Baufinanzierung beachten?

    Die Sondertilgung stellt eine außerplanmäßige Rückzahlung der Baufinanzierung dar. Kreditnehmer können damit die Kreditlast senken und das Darlehen schneller zurückzahlen. Die Option für Sondertilgungen muss mit der Bank im Vertrag vereinbart werden. Bei manchen Kreditgebern ist die Sondertilgung kostenlos, andere verlangen einen Aufschlag für die Sondertilgung. Wichtig ist: Durch die Sondertilgungsoption erhöht sich der Sollzins für die gesamte Laufzeit. Kreditnehmer müssen sich überlegen, ob sich die Option für sie lohnt.

    Wann steigen die Zinsen für die Baufinanzierung?

    Die Zinsen der Baufinanzierung sind abhängig von der aktuellen Kapitalmarktsituation und dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Derzeit sind die Zinsen für Baugeld auf einem historisch niedrigen Niveau (Stand: Mai 2016). Kreditnehmer sollten darum beim Abschluss ihrer Baufinanzierung eine möglichst lange Zinsfestschreibung (zehn Jahre und mehr) anstreben. Es ist wahrscheinlich, dass die Baugeld-Zinsen in den kommenden Jahren eher steigen denn weiter sinken.

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    Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?

    Bei der Baufinanzierung vereinbaren Sie mit der Bank Tilgungsrate, Sollzins und Laufzeit. In vielen Fällen ist mit dem Ende der Laufzeit das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt. Den fehlenden Betrag bezeichnet man als Restschuld. Diese können Sie auf unterschiedliche Art und Weise abbezahlen: Sie können bei Ihrer bisherigen Bank eine Verlängerung der Baufinanzierung aushandeln (Prolongation) oder bei einer anderen Bank ein Darlehen aufnehmen (Umschuldung).

    Wann sollte ich die Baufinanzierung verlängern?

    Die Verlängerung der Baufinanzierung (Prolongation) ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Gegen Ende der Laufzeit wird Ihre Bank Ihnen einen Vorschlag zur Prolongation unterbreiten. Diesem liegen die zu diesem Zeitpunkt marktüblichen Zinsen zugrunde. Sie können Ihr Sparpotenzial optimal ausnutzen, wenn Sie bereits im Vorfeld Angebote anderer Banken eingeholt haben. Bleibt das Angebot Ihrer Hausbank das beste auf dem Markt, so empfiehlt sich die Verlängerung der Baufinanzierung.

    Wann lohnt sich die Umschuldung bei einer Baufinanzierung?

    Die Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn andere Kreditinstitute Ihnen ein besseres Angebot für die Anschlussfinanzierung machen. Beachten Sie aber, dass zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten bei der Umschuldung anfallen. Diese Kosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

    Wann kann ich eine Baufinanzierung kündigen?

    Wollen Sie aus einer bestehenden Baufinanzierung heraus, um beispielsweise von den aktuell niedrigen Zinssätzen zu profitieren, so bietet sich die Kündigung an. In diesem Fall wird Ihre Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Das ist ein Ausgleich für die der Bank entgangenen Zinseinnahmen. Eine andere Möglichkeit kann sich ergeben, wenn Formfehler im Vertrag zu finden sind. Dann hat der Kreditnehmer in vielen Fällen ein unbefristetes Widerrufsrecht.

    Was kann ich mir mit einer Baufinanzierung leisten?

    Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie ausrechnen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Ein Beispiel: Ein junges Paar, beide arbeitstätig, will 20 Jahre lang 1.000 Euro monatlich an Tilgung leisten. Sie bringen kein Eigenkapital mit, sondern finanzieren die eigene Wohnung über einen Immobilienkredit. In der derzeitigen Marktsituation können die beiden mit einem Sollzins von etwa drei Prozent rechnen (Stand: Mai 2016). Sie entscheiden sich für eine Zinsbindung von 20 Jahren. Mit diesen Eckdaten kann das Paar sich eine Wohnung im Wert von etwa 180.000 Euro leisten. Nach 20 Jahren ist der Baukredit nahezu vollständig abbezahlt, die Restschuld zum Ende der Laufzeit beträgt nur etwa 1.700 Euro.

    Was muss bei einer Baufinanzierung zum Leben bleiben?

    Hohe Tilgungsraten reduzieren die Laufzeit und damit die Zinsbelastung. Trotzdem sollten Kreditnehmer darauf achten, ausreichend Geld zum Leben, für feste Nebenkosten und unerwartete Anschaffungen übrig zu behalten.

    Baufinanzierungsfaustregel:

    Zumindest ein Drittel des Nettoeinkommens sollte für die Lebenshaltungskosten übrigbleiben. Wer Kinder hat, plant großzügiger.

    Kann ich mich auf die Erfahrungen anderer Baufinanzierungskunden verlassen?

    Jeder Fall ist individuell: Einkünfte, Immobilienwert, Kapitalmarkt und Tarife verändern sich, und nicht zuletzt legen Banken eigene Schwerpunkte bei der Risikoabschätzung und damit bei den Konditionen. Erfahrungen anderer Baufinanzierungskunden können Orientierung liefern, sollten jedoch nicht verallgemeinert werden.

    Wie funktioniert Riester bei der Baufinanzierung?

    Riestern lässt sich seit dem Jahr 2008 auch bei der Baufinanzierung. Wer einen Riester-Bausparvertrag abschließt, erhält Steuervorteile und Zulagen für die Tilgung des Darlehens, in der Höhe vergleichbar mit dem normalen Riester-Sparvertrag. Voraussetzung ist, dass der Kredit vom Bundesamt für Finanzdienstleistungen zertifiziert ist. Die jährliche Riester-Förderung beträgt derzeit 154 Euro für Erwachsene und zusätzlich 185 Euro pro Kind.

    Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit der Lebensversicherung?

    Seit dem Jahr 2005 und dem Ende des Steuerprivilegs lohnt sich die Immobilienfinanzierung mit der kapitalbildenden Lebensversicherung nur in wenigen Fällen. Ausnahmen gibt es vor allem bei zukünftigen Hausherren, die bald in Rente gehen und die Wohnung schnell finanzieren wollen. Eine persönliche Beratung – vor allem in Hinblick auf die Altersvorsorge – ist jedoch nachdrücklich zu empfehlen.

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    Wegen der Vielfältigkeit der Kreditarten kann man schnell den Überblick verlieren. TopTarif hilft!

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    Wann brauche ich eine Zwischenfinanzierung? Diesen Schritt sollten Bauherren prüfen!

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